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6000万円のマンションが1000万円に???

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■6000万円で買ったマンションの価値は?

不動産の価値は何で決まるのか?

不思議と感じるかもしれない事例がある。


6000万円のマンション。

マンションの価格は土地と建物の価格が合体したものになる。

 

しかし、土地の持ち分は何万分のいくら。

整数に換算すれば数十平米。

 

また、建物は専有という面積表現でこれも数十平米。

で、これらに建物の共有部分の面積を加えて構成されている。

 

そのうち、土地に占める価格は都心部に行けば大きいものになる。

6000万円のうち半分以上は土地代という場合はある。

ということは、建物の価格はそれほど高くはないということがわかる。

 

■6000万円でも1000万円の評価??

建物にかかる火災保険。

万が一のために備えるものである。

 

この火災保険の保険金額は当然、建物のみの評価をする。

つまり、6000万円のうち3000万円の部分の金額をみる。

 

ところが、3000万円のすべてを評価しない。

新築であればデベロッパーの利益が金額に入っているので、真の建物の評価ではこの部分をマイナスすることになる。

 

また、共用部分の金額も加味されているので、その部分もマイナスされる。

そのため、3000万円から一気にダウンして、何と1000万円程度の価値に…

 

火災保険の加入の際には、お客さまから必ず言われることがある。

「6000万円で買ったのに何で1000万円の評価?、価値?」

 

ある意味、火災保険の評価額は的を得ている。

地価の安い地域で建っているマンションでも、火災保険での評価はあまり変わらない。

 

つまり、都心のマンションはいかに地価と利益が高いかよくわかる。

しかしながら、1000万円と評価されれば「なんで???」というになる。

 

■不動産の価格を形成する要素

価格を決めるものには以下のものがある。

 

・使用価値

手に入れて使ったときの満足感

買手はこの満足感に対して金銭を支払う。

これを不動産に対して私たちが認める効用

 

・希少価値

立地条件のよい物件は少ないので高い。

相対的希少性による価値

 

・市場価値

有効需要があって取引が成立。

欲しい人がゼロなら市場における価値もゼロ。

そこに価格が成立しその価値を指す。

これらの要素が相関結合して不動産の経済価値を作る。


 

不動産の価値を決める要因はいろいろとある。


先に記した価値以上の価格であれば、いかに業者の利益が高いことがわかる。

 

 

不動産の購入にはセールスの言葉に踊らされずに物件を見極めたい。

 

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