６０００万円のマンションが１０００万円に？？？

■６０００万円で買ったマンションの価値は？

不動産の価値は何で決まるのか？

不思議と感じるかもしれない事例がある。

６０００万円のマンション。

マンションの価格は土地と建物の価格が合体したものになる。

しかし、土地の持ち分は何万分のいくら。

整数に換算すれば数十平米。

また、建物は専有という面積表現でこれも数十平米。

で、これらに建物の共有部分の面積を加えて構成されている。

そのうち、土地に占める価格は都心部に行けば大きいものになる。

６０００万円のうち半分以上は土地代という場合はある。

ということは、建物の価格はそれほど高くはないということがわかる。

■６０００万円でも１０００万円の評価？？

建物にかかる火災保険。

万が一のために備えるものである。

この火災保険の保険金額は当然、建物のみの評価をする。

つまり、６０００万円のうち３０００万円の部分の金額をみる。

ところが、３０００万円のすべてを評価しない。

新築であればデベロッパーの利益が金額に入っているので、真の建物の評価ではこの部分をマイナスすることになる。

また、共用部分の金額も加味されているので、その部分もマイナスされる。

そのため、３０００万円から一気にダウンして、何と１０００万円程度の価値に…

火災保険の加入の際には、お客さまから必ず言われることがある。

「６０００万円で買ったのに何で１０００万円の評価？、価値？」

ある意味、火災保険の評価額は的を得ている。

地価の安い地域で建っているマンションでも、火災保険での評価はあまり変わらない。

つまり、都心のマンションはいかに地価と利益が高いかよくわかる。

しかしながら、１０００万円と評価されれば「なんで？？？」というになる。

■不動産の価格を形成する要素

価格を決めるものには以下のものがある。

・使用価値

手に入れて使ったときの満足感

買手はこの満足感に対して金銭を支払う。

これを不動産に対して私たちが認める効用

・希少価値

立地条件のよい物件は少ないので高い。

相対的希少性による価値

・市場価値

有効需要があって取引が成立。

欲しい人がゼロなら市場における価値もゼロ。

そこに価格が成立しその価値を指す。

これらの要素が相関結合して不動産の経済価値を作る。

不動産の価値を決める要因はいろいろとある。

先に記した価値以上の価格であれば、いかに業者の利益が高いことがわかる。

不動産の購入にはセールスの言葉に踊らされずに物件を見極めたい。

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