■6000万円で買ったマンションの価値は?
不動産の価値は何で決まるのか?
不思議と感じるかもしれない事例がある。
6000万円のマンション。
マンションの価格は土地と建物の価格が合体したものになる。
しかし、土地の持ち分は何万分のいくら。
整数に換算すれば数十平米。
また、建物は専有という面積表現でこれも数十平米。
で、これらに建物の共有部分の面積を加えて構成されている。
そのうち、土地に占める価格は都心部に行けば大きいものになる。
6000万円のうち半分以上は土地代という場合はある。
ということは、建物の価格はそれほど高くはないということがわかる。
■6000万円でも1000万円の評価??
建物にかかる火災保険。
万が一のために備えるものである。
この火災保険の保険金額は当然、建物のみの評価をする。
つまり、6000万円のうち3000万円の部分の金額をみる。
ところが、3000万円のすべてを評価しない。
新築であればデベロッパーの利益が金額に入っているので、真の建物の評価ではこの部分をマイナスすることになる。
また、共用部分の金額も加味されているので、その部分もマイナスされる。
そのため、3000万円から一気にダウンして、何と1000万円程度の価値に…
火災保険の加入の際には、お客さまから必ず言われることがある。
「6000万円で買ったのに何で1000万円の評価?、価値?」
ある意味、火災保険の評価額は的を得ている。
地価の安い地域で建っているマンションでも、火災保険での評価はあまり変わらない。
つまり、都心のマンションはいかに地価と利益が高いかよくわかる。
しかしながら、1000万円と評価されれば「なんで???」というになる。
■不動産の価格を形成する要素
価格を決めるものには以下のものがある。
・使用価値
手に入れて使ったときの満足感
買手はこの満足感に対して金銭を支払う。
これを不動産に対して私たちが認める効用
・希少価値
立地条件のよい物件は少ないので高い。
相対的希少性による価値
・市場価値
有効需要があって取引が成立。
欲しい人がゼロなら市場における価値もゼロ。
そこに価格が成立しその価値を指す。
これらの要素が相関結合して不動産の経済価値を作る。
不動産の価値を決める要因はいろいろとある。
先に記した価値以上の価格であれば、いかに業者の利益が高いことがわかる。
不動産の購入にはセールスの言葉に踊らされずに物件を見極めたい。
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このコラムの執筆専門家
- 寺岡 孝
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- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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