フラット３５の融資期間と借り換えについて

マネー住宅資金・住宅ローン 2010/03/22 00:35

住宅ローンについて質問させて下さい。
現在新築マンションの購入を検討していて、フラット３５Ｓにて２２００万円を借り入れる予定です。
月々の返済額などを考慮して、一応３５年間・元金均等で組みますが、繰上げ返済が予定通りいった場合は、１３年程で完済の見込みです。
そこでお伺いしたいのが、フラット３５の融資期間です。
これは１５年以上となっていますが、借り入れ時に１５年を上回っていれば結果的に繰上げ返済などでその期間を下回ってしまっても良いのでしょうか。
それとも最後の段階で繰り上げ返済を期間短縮から返済額軽減に変えてわずかな返済額にしつつ１５年まで引っ張る必要があるのでしょうか。
また、フラット３５Ｓの場合、１１年目から−1.0％の優遇がなくなりますが、このタイミングでもし変動金利が現在のような１％を切る水準で、繰上げ返済により残り３年程度の期間で返せそうなら借り換えることができるのでしょうか。
もし借り替えた場合でもそこで高額な保証料や手数料などが取られたら意味がない気もします。
なお最初から変動金利でというご意見もあるかと思いますが、繰上げ返済はあくまで予定であり実際は１５年以上かかる可能性もありますので、フラット３５Ｓの１０年優遇措置を受けながら、もし変動金利が上がっていたらそのままフラットで払い続けるつもりです。
にわか勉強の素人考えですので、この考えに何か大きな瑕疵がありますでしょうか。
物件の絞込みも大詰めでいよいよローンの組み方の検討に入ってきている段階ですので、何卒アドバイスの程よろしくお願いします。

mocchyさん（山梨県 / 男性 / 37歳）

回答：2件

渡辺行雄
ファイナンシャルプランナー

住宅ローンの件

2010/03/23 14:37 詳細リンク

mocchyさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『これば15年以上となっていますが...その期間をしたまわってしまっても良いのでしょうか。』につきまして、35年返済ということで借り入れを行っても、実際には繰り上げ返済により、短期間で完済してしまうことになっても特に問題になるようなことはないと思われます。

尚、心配でしたら融資先の金融機関でも合わせてご確認してください。

『このタイミングでも変動金利が...借り換えることができるのでしょうか。』につきまして、融資先の金融機関のローン審査にとおれば変動金利への借り換えはできます。

ただし、新たに諸費用を払ってまで借り換えによるメリットがあるかどうかは十分に検討したうえで、決定するようにしていってください。

以上、簡単ではありますが、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン渡辺行雄

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山中三佐夫
ファイナンシャルプランナー

銀行等からの融資を受けたときの期間を!

2010/03/22 09:21 詳細リンク

mocchy様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、mocchy様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.現在、フラット35の通常金利は2.82%(35年固定金利)ですが、フラット35Sが可能であれば10年間1.82%(1.00%優遇)と民間銀行等の10年固定金利指定型より低いと考えます。

2.そこで、mocchy様は繰上げ返済が15年未満ではフラット35の要件違反ではないかと言われますが、問題ないと思います。何故なら、mocchy様は借入期間(融資期間)を35年と予定されているためです。

3.因みに、住宅ローン控除の対象となる借入期間は10年以上とされております。つまり、銀行等からの融資を受けたときの期間を指します。

4.又、途中の借換えにつきましては、
繰上げ返済を前提とするのは、無駄な費用や手続き等が掛かり余りお勧めできません。

以上