ペアローンへの借り換えと持ち分の変更 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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ペアローンへの借り換えと持ち分の変更

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/09/01 09:10

はじめまして。
下記が現在までの流れです。
(平成7年)新築マンション購入
借 入 額:3500万円
返済期間 :35年
金 利 :4.35%, 4.85%, 4.9%(当初10年間・ステップ)
持 分 :夫3/4(借入金分) 私1/4(自己資金分)
当時の職業:夫・正社員 私・パート 扶養

(平成13年)銀行にて借り換え
借 入 額:3200万
返済期間 :30年
金 利 :2.25%(当初3年間) +上乗せ幅1.13%=3.38%
持 分 :変更なし
当時の職業:夫・私 正社員
その他 :収入合算し私が連帯保証人となること、算定基礎となる担保評価額2850万円のため上乗せ幅あり。

(現在)
借入金額残高:2800万円
返済残年数 :24年
金 利 :2.75%(変動)+上乗せ幅0.97%=3.72%
夫43歳:正社員・勤続1年・昨年度年収350万円(昨年転職し今年度600万円の見込み)
私45歳:正社員・勤続10年・昨年度年収400万円

現在に至るまで共働きなので一緒に返済しております。
今回、以下の事についてそれぞれ教えていただけますか。

(1)夫名義単独1本の現在の住宅ローンから、新たに他行にてペアローンで借り換えたいが可能か?

(2)最近は一緒に返済をしているにもかかわらず、夫3/4、私1/4の持ち分について不合理を感じる。前述のペアローンが可能な場合、借り換え時に私のローン借入額に見合った持ち分を変更すれば良いのか?

(3)ベアローン不可の場合、夫名義で借り換えはしたいが、今後もローンを一緒に支払っていくので持ち分は変更したい。夫名義一本の借入の契約の際、夫から私へ持ち分変更の登記はできるか?

(4)1年半後には結婚20年となるが、2,110万円まで非課税か?今は借り換えだけを考え、後にその配偶者控除を利用した方が良いか?その時の費用の目安は?

以上です。第一には借り換えで負担を軽減したいと強く願っております。アドバイスの程、宜しくお願い致します。

朧月夜さん ( 神奈川県 / 女性 / 45歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンについて

2009/09/01 10:09 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。


(1)夫名義単独1本の現在の住宅ローンから、新たに他行にてペアローンで借り換えたいが可能か?

勤続年数が3年以上ないと借り換えは難しいです。同業種でステップアップのための転職であれば考慮されます。
お考えになっている金融機関に一度ご相談してみてください。

(2)最近は一緒に返済をしているにもかかわらず、夫3/4、私1/4の持ち分について不合理を感じる。前述のペアローンが可能な場合、借り換え時に私のローン借入額に見合った持ち分を変更すれば良いのか?

通常は、支払い割合で登記をします。登記割合を変更する場合には、現状ご主人でローンを組んでいますので、抵当権の関係上、現状の金融機関にご相談ください。

(3)ベアローン不可の場合、夫名義で借り換えはしたいが、今後もローンを一緒に支払っていくので持ち分は変更したい。夫名義一本の借入の契約の際、夫から私へ持ち分変更の登記はできるか?

借金はご主人で、持分だけもらうと贈与対象になりますので注意しましょう。
また、勤続年数が足りませんので金融機関に確認しましょう。

(4)1年半後には結婚20年となるが、2,110万円まで非課税か?今は借り換えだけを考え、後にその配偶者控除を利用した方が良いか?その時の費用の目安は?
資産の移動において2000万円の配偶者控除を利用してもいいでしょう。
費用においては、登記費用と司法書士への手数料がかかってきます。
いくら係るかについては、司法書士にご確認ください。
ただし、これも抵当権が絡んできますので、まずは金融機関と話し合いを持たないとなりません。

金融機関に相談に行く前に、金銭消費貸借契約書の確認もしておいてください。
契約書の内容がすべてですので。

評価・お礼

朧月夜さん

ご丁寧に各々についてご回答くださいまして、ありがとうございます。
2)の抵当権についてもっと勉強してみたいと思います。私が借り入れた分で返済というわけにはいかないのですね。教えていただきまして感謝申し上げます。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2009/09/02 16:07 詳細リンク
(5.0)

朧月夜さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
ご主人様の単独ローンからペアローンに組み替えることは可能だと思われます。

ただし、ご主人様は昨年に転職しているため、ご主人様の勤続年数が融資先の金融機関によっては、審査に影響をすることも考えられます。

質問2について
持ち分の変更は可能だと思われます。

尚、持ち分を変更する場合、持ち分の移転原因が必要となります。
移転原因としては、贈与、売買などが考えられますが、税金のことも考慮したうえで、決定するようにしてください。

質問3について
質問1と質問2をご参考にしてください。

質問4について
婚姻期間が20年以上の場合に認められる配偶者贈与のことかと思われますが、税金に関するご相談につきましては、税金の専門家である税理士さんか所轄の税務署にお問い合わせください。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

朧月夜さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

朧月夜さん

わかりやすくお答えいただきまして、有難うございます。
ペアローンは可能であるとお伺いして、少し希望が持てました。教えていただきましたように後悔することなく、しっかりと勉強して考えてみたいと思います。
アドバイスいただきまして感謝申し上げます。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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現在の住宅ローンにつきましては!

2009/09/01 10:10 詳細リンク
(5.0)

朧月夜様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、朧月夜様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.朧月夜様の現在の住宅ローンにつきましては、
ご主人さま借入の住宅ローンのみと思います。つまり、朧月夜様は不動産の担保提供者兼連帯保証人で、かつ年収合算者ということになっております。その証として、住宅ローン控除証明書は朧月夜様には無いと思います。

2.そのため、ご主人さまのみで住宅ローンの借換えは上記同様な方法が無難と考えます。

3.但し、贈与税の配偶者控除2,110万円(2,000万円+基礎控除110万円)は非課税ですので、ローン借換え完了後が良いかと思います。又、登記等費用は物件の評価証明書等を基に算出されますのでが50万円程度と考えてはいかがでしょうか。

以上


尚、借換等から物件の持分変更への詳細をお手伝いさせていただきます。よろしければ、ご連絡ください。

(携帯)090-9313-0247
(電話)0120-06-3201
(メール)misao0001@jcom.home.ne.jp

以上

評価・お礼

朧月夜さん

具体的に教えていただきまして、ありがとうございます。
登記費用は結構かかるものですね。しかし、実行するにあたり、検討材料となり大変助かりました。また、お力をお借りする際には宜しくお願い致します。
教えていただきまして感謝申し上げます。

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