中古物件の瑕疵担保責任について

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2010/03/18 22:17

昨年の5月末に築15年の中古物件を購入しました。
引渡し日まで売主は住んでおられたので、現状有姿の引渡しでした。
住んで3ヵ月くらい経った頃に大雨が降りそのときに1階の和室の窓壁の上から水が染み出る感じで雨漏りし始めました。
壁の上端から端までとひどい状態でした。

現状有姿ということもあり、仕方が無いことなのかと思っていたのですが、最近不動産関係の知り合いに、この話をしたところ契約の際に聞いていなければならない事項でこの状態の雨漏りなら売主が住んでいた時にわかっていたはずでは・・・とのことでした。
もちろん、契約の際に説明など雨漏りがあるとは一切聞いてませんでした。

契約書をよく見ると特約条項で瑕疵担保責任の項目は全文抹消となっていますが、この雨漏りについてはやはり何も言えないのでしょうか？

yuyukaさん（京都府 / 女性 / 29歳）

回答：1件

専門家

藤森哲也
不動産コンサルタント

中古物件の瑕疵担保責任について

2012/04/28 11:56 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、売主に瑕疵担保責任を請求できる可能性は

ゼロではないと思われます。

瑕疵担保責任についての民法の規定は任意規定(当事者間の合意による規定)ですので、

個人間での売買の場合、売主は担保責任を一切負わないとする特約も原則として有効

となります。

ご質問にあった『契約書に特約条項で瑕疵担保責任の項目は全文抹消となっている』が

そうです。

しかし、『売主が知りながら買主に告げなかった事実』については、

その特約がある場合でも、特約通り責任を免れるというのではあまりにも

不公平であるため、担保責任を免れることはできないと民法572条に

定められております。

売主が住んでいて、通常分かるレベルの雨漏りであれば、瑕疵担保責任の免責を

特約にすることで担保責任を免れられると安易に誤魔化した可能性も伺えます。

但し、売主が住んでいた時に雨漏りが本当にあったのか、なかったのかは

立証しづらいところでもあります。

また、売主が売却時に雨漏りについて告げていたと言い出せば、言った言わないの

水掛け論になり、知っていて隠していたとの立証が難しくなることも考えられます。

尚、中古住宅の場合、通常なら「付帯設備表」や「物件状況報告書」といった名称の

書面を交付していると思われますが、雨漏りについてどう告知されているかの確認を

してみて下さい。雨漏りが告知されていたら、そのことを知って購入したとして、

売主に賠償等を請求するのは困難です。

今回のケースが、売主が知っていて隠していた、告げていなかったと立証できる

ものであれば、上手く民法572条を適用することで、担保責任の免責特約にも

対抗できると思いますので、弁護士等の専門家に相談してみては如何でしょう。

以上、ご参考になりましたでしょうか。

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