住宅所有権の変更

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

建物(住居)所有権の名義と住宅ローンの債務者としての名義を
それぞれどうするのか検討する必要があります。

ご相談内容から推測すると、建物名義および住宅ローン名義の
両方を親名義にする想定だと思われます。
その場合、通常、親が新しく住宅ローンを組んで、
「マジカル親父」さんの建物を購入する形を取ります。
ただ、年齢から推測すると親で住宅ローンを組むのは難しいと思います。
また、不仲が原因であれば、親がそこまで協力をしてくれないかもしれません。

建物の所有権だけを変更して、住宅ローンの名義が変わらなければ、
住宅ローンの支払義務は「マジカル親父」に残ります。
基本的には、金融機関は住宅ローンの名義変更を認めてくれません。
住宅ローンの名義が「マジカル親父」さんに残ってしまうのであれば、
仮に口約束で親がローンを支払うことにしたとしても、
支払わなかった場合のリスクはすべて「マジカル親父」さんが負うことになります。

また、現状の住宅ローンが残っていると新しいマイホームを購入する際に
住宅ローンが組めない可能性があります。
仮に、組めたとしても、年収に対する支払能力(返済比率)を
現状のローンで使用しているため、希望金額に達しないことがありえます。

今回、少なくとも住宅ローンの残債1000万円以上の金額で
親に購入してもらわないと、持ち出しなしで
現状の住宅ローンを解除することができません。

親とよく話し合って、ある程度の金額で、建物を購入する意志が
あるのかどうかを確認してください。

今回、重要なことは、建物の所有権ではなく、
現状の住宅ローンが「マジカル親父」さん名義で残るのかどうかです。
住宅ローンが残るのであれば、所有権を移転する意味はないと思います。

所有権移転費用については、
移転の方法が確定した段階で別途ご相談ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

親御様の年齢や、譲渡の経緯等から考慮すると、親御様にローンを引き継ぐということは不可能でしょう。

親御様に現金で建物を購入してもらう、それが不可能ならば土地・建物を同時に売却するという方法が現実的かと思われます。

親御様が建物を現金で購入される場合の価格に関しては、当事者間の折り合いの付く価格であれば問題ありません。
著しく低い金額での売買の場合には「贈与」の問題も出て参りますが、残債が1,000万円あるというご事情から、その可能性は低いでしょう。
相場価格、評価額等を基に売買価格を設定することになりますが、売買価格が残債額を下回る場合には、当然のことながらその差額を売却時に繰り上げ返済する必要があります。

また、2世帯住宅の売却となると、オーナー様の思うような売却ができないケースが多いのが現実です。
中古マンションのように、不特定多数のユーザー向けに造られている不動産は、中古物件になっても安定した市場が形成されやすいですが、2世帯住宅のようにオーダーメイドで造った不動産は''購入を検討するお客様の絶対数が限られます''ので、中古市場で販売に出した際に、思い通りの金額えで売れないことが多くなります。

悩ましいことが多いとは思いますが、現在の状況が改善されるよう、お祈り申しあげます。


リード 中石 輝
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