相続税(住宅に関して）

powderblue 様

初めまして、ライフプランの実現と資産運用をサポートするオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

現状相続税は基礎控除額が大きなため、相続税が発生する相続の比率は5〜7%です。

まず、相続税は個々の物件に掛かるものではありません、被相続人(亡くなられた方)の権利義務(資産の全て)の一切を包括的に承継します。

そして相続税の対象額から控除する
基礎控除額は5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)
です。
また、居住用不動産には、小規模宅地の特例で評価額が減じられます。

相続に当っては、何よりも相続人の合意が優先され、その話し合いの中で合意された内容で、遺産分割協議書が作成されます。もし、今回の住宅ローンによる、持分登記が為されていない場合には、このお話し合いの中で、ご兄妹の納得を得れば宜しいのではないかと考えます。ローンに関する資料は必ず保管ください。

遺産分割が確定した後に分割協議書を作成します
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/31268


一方、複数の方で住宅ローンを組まれた際には、当該物件には共有物としての登記が為されることが多いのが通常の処理です。再度、不動産の登記事項証明書を取得され、ご確認されては如何でしょう。当該不動産を管轄している法務局で誰でも取得することが出来ます。

powderblueさん、こんにちは。
次のいずれかの考え方になると思います。
1 舅の名義の家を建てるのに、夫は舅にお金を貸した。
2 本来所有者は、4分の3が夫である。
次に相続税の話ですが相続税の基礎控除は、姑、夫、姉2人とすると9000万円です。また舅は当該物件に住んでいて、姑、同居する夫が引き継ぎ形になるでしょうから、その敷地部分は240平方メートルまで評価を8割減額してくれます。(小規模宅地の評価減といいます)相当金額金銭財産がなければ相続税はかかってきません。
そして上記1 2 の取り扱いですが、1 の場合相続税計算上は舅が夫から借りていた資金は債務として財産から控除できるので、その分相続財産が圧縮する。そしてその債務を夫が承継する様にすれば債権者と債務者が同じになるので混同で消えます。他の兄弟には、これだけの資金負担をしているので家は夫が相続するという牽制になるでしょう。
2 の場合には、現在の所有権を精算しようと思えば「真性なる登記名義の回復」を原因として登記名義の4分の3を夫に変更するということが考えられます。費用をかけて登記手続きや場合によっては税務署への説明も必要になるので、あまりお勧めしません。
1.の方法の処理ですが、舅と夫との間で夫が負った分の債務と利息分を含め、「金銭消費貸借契約書」若しくはこれに代わる合意書等を作成しておいたほうがいいでしょう。税務署とお姉さま対策です。そして舅には家、土地と債務(夫に対する)を夫に承継させる旨の遺言書を作ってもらい、これだけの資金負担をして援助してくれたから夫に相続させるんだという付言(遺言書の中で残すメッセージ)まで入れておいていただければ争いになることもないかとおもいます。遺言書は公正証書で作成することをお勧めします。