建築確認書がありません

ぱるっこさん、初めまして。
木村建築研究室、木村です。

ご質問の文章の中に、いくつか気になることがあり、回答させていただきます。

まず、増築の申請は出せないでしょう。工務店の提案は正しいです。
ただ、2000万円もかけての大改修とのこと。知り合いだからと安易に設計者や工事会社を選定するのではなく、設計や工事の内容を慎重に吟味して、納得のいく結果がだせるかどうか、検討することをおすすめします。

また、昭和48年の新築の建物とのこと。新しい耐震基準になる前の建物ですので、必ず耐震調査やチェックを受けて、リフォームにあわせて少なくとも耐震補強はしてください。

昔はアバウトな工事が進められているケースも多かったとはいえ、建築確認書を提出しないで新築するのは、かなりレアケースです。
当時の工事が問題なく(特に、構造耐力や法規の集団規定を大きく逸脱していないかなど)行われていたかの確認を事前にされた方がよいでしょう。


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はじめまして、株式会社Rバンクの藤田と申します。
弊社では、よく建築コーディネートとして築年数の高い建物の建替かリフォーム、
どちらが相応しいかの相談を受けます。
本ケースの場合、建替を勧めていることがおおい事例です。

1.銀行融資について
昨今、金融機関もきちんと増築登記が出来ない増築について、融資することが
できなくなっています。
新築の場合は、住宅ローンが適用できるため、変動金利であれば、1%台かそれ以下で
借入れができる可能性もありますし、借入れできる期間もリフォームローンよりは
長く借入れができます。建替えにはコストと工期がかかるりますが、返済の負担は
それほど変わらないかも知れません。

2.耐震基準について
昭和56年以前に設計されている建物は、耐震基準が、現行の耐震基準と異なり、それを
旧耐震物件と呼んでおります。旧耐震物件は、震度5強の地震が起きた際に倒壊する危険
がある水準であり、リフォームする場合は、検査機関に依頼し、耐震基準適合検査を行い、
現行法に基づく耐震力をどうやって確保するのかをレポートしてすべきでしょう。
また、レポートに応じた補強工事がどれ位コストのかかるものかを確認しましょう。
(検査会社=国土交通省が定める検査機関:株式会社住宅検査保証協会 等)

本ケースにおいては、本来相当のコストと時間をかけるべき事項です。
融資を受けられるか、登記ができるか、といった問題よりは、本質的に、現在の
建物に2000万円以上のコストを投入する価値があるのかどうかを冷静に見極めるべきです。
ちなみに、増築申請のない増築をした建物は既存不適格物件として、売却する際も、建物の
価値を見ることができません。

具体的な検証方法等のご相談があれば、いつでもお声掛け下さい。
良い方向へすすむことを願っております。

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