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対象：不動産投資・物件管理
回答数： 2件
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回答数： 3件
ご意見ください。最近不動産の値段もこなれてきたということで、不動産購入（１棟）を考えています。半年ほど色々な物件を見てきました。その中で今悩んでいる物件があります。
築平成元年（築２１年）８階建てＲＣ造、普通停車駅徒歩5分、２ＤＫ26戸、１ＤＫ5戸、１Ｋ20戸、計51戸、価格２億６千万、満室収入4,350万（表面16.75％）、現状3,550万（約80％稼動）です。ずっと築浅を狙ってきたのですが、利回りが良いため、迷っています。知人には償却が終わって、次の方に融資がつかないから売りにくいからやめたら？と言う人と、利回りが良いので買っておけば？という人がいます。正直わからなくなりました。どなたかアドバイスください。
マーチィさん （ 大阪府 / 男性 / 30歳 ）
回答：4件
専門家止めるべきです。
ファイナンスや自己資金についてはクリアーしていることと推測しますが、結論から申し上げれば、迷った時は止めた方が良いと思います。
多分はじめて投資だからと思いますが、数字のみに踊らされているのではないでしょうか。確かに数値的にはだれが見ても安い物件だとは思いますが、そのベースとなるものや入居者の属性等収益面プラスアルファの部分も見るべきです。
その意味では御自分の投資スタンスを、築浅というだけでなく、しっかり確立させることが大切です。それが定まっていなければ良い物件が来ても迷ってしまうのではないでしょうか。
この限られた情報しかもこのスペースでは、だれも一般論しか述べることができません。御自分の判断能力を磨くことが大切です。
参考になれば幸いです。
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平成元年築と言う事で一般的にはほぼ全ての設備等の更新時期を既に迎えていると思います。また、大規模修繕も一度は行われているはずです。
その為修繕状態のチェックが最優先事項かと思います。屋上防水、外壁防水と塗装、共用部分のリニューアル、ユニットバスの交換、キッチン周りの交換等なども含まれると思います。もし、これらの工事の多くが後回しになっているようでしたら慎重を要します。
現在入居状況が8割と言う事も、合理的な理由があるかないか確認する事が重要なポイントになります。物件が競売の一歩手前等で法人契約の賃借人が入居しない等の合理的理由のある空室であれば新規に個人のオーナーが購入してそれが解消され入居者が戻ってきます。
ただ、普通停車駅という事ですがその路線自体人気が無いもしくは、人口が減少している等の状態であれば長期低落傾向下でのマンション経営と成る事を覚悟する必要があるかと思います。
この普通が止まる駅の過去の乗降客数の統計データ推移等を調べられる事をお勧めします。また、可能であれば周辺1,2駅前後の駅や急行停車駅等も調べられたらそのエリアの傾向が分かります。
この物件は想定利回りが高く入居率が8割で現況利回り約13%です。
更に修繕費が多めに掛るという事を考慮してもネットで10%前後の利回りと言う事になります。それでも約13年で投下資本と借入分の回収(資金収支累計額が残債を上回る)が出来るという意味では長期投資であれば出口の事はあえて気にする必要はないと思います。
簡単に以下の前提でシュミレーションしました。
現況家賃を前提にして、5年後、20年後に1500万の大規模修繕をして、20年のローンを3%の借入金利で返済、修繕費は若干高めで5%を毎年計上という内容です。
簡単なシュミレーションも添付します。ご参考まで。(固定資産税評価額等は適当に入れた簡易な計算です。)
補足
一番下にある小さな図をクリックするとアバウトなシュミレーションが出ます。かなり辛めの数字を入れても十分回るようですね。
(時間に余裕がありましたのでサクッと出しました。)
回答専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
専門家物件詳細を見ないとなんとも・・
不動産はそれぞれに固有のものなので、数字だけの資料一概には判断できず、申し訳ございません。
近隣の不動産事情に詳しい業者に実査を発注するのが一番ですが、一般論で言うと、築のいった物件は、短期売買には向かないので、長期保有で考えた方がいいかと思います。
回答専門家
- 大槻 圭将
- （東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント）
- 株式会社ノースエステート 代表取締役
運用は慎重に。同じ心の温度で長期的ビジョンをお手伝いします。
顧客の代理人として、目先の利益に走らない不動産エージェントでありたいと考えています。仮に自社利益が減る提案でも、それが顧客にとってベストならプライドを持って提案したい、それが長いお付き合いになり、私共とお客様の発展に繋がると考えています。
尾野 信輔
不動産投資アドバイザー
-
ご自身の優先順位が重要です。
実質の利回りが実際どうなのかという点や、戸別の賃貸状況、管理計画の動向など細かい点を挙げればキリがありませんが、条件的な部分だけをみると非常に良い物件のように思われます。
これは不動産に限ったことではありませんが、結果失敗だろうが、成功だろうが、投資判断は早いほうが賢明であることには間違いありません。
証券会社のCMでも、「人はやって後悔するよりも、やらなくて後悔するほうが度合は大きい」と言ってますが、まさにその通りだと思います。
ましてや不動産に限って言えば、物件はその物件しかないわけですから、もともと利回り重視で物件を探されていたのであれば、決断すべきだと思います。
しかし、もともとの価値基準が「利回り」ではなく転売も考慮した「築浅」なのであれば、そこは譲るべきではありません。
利回りが良い物件は、投資額に対して収入が高いということですので、何の要因がそのような状況を作り出しているのかを見極めるのは非常に困難で、それだけ高いリスクを伴います。
そのリスクをカバーできるだけの知識と度量があれば、純粋に利回り追求でも良いとは思いますが、そうでないのであれば、多少利回りは落ちても、転売が容易と思われる築浅の物件を探し続けることをお勧めします。
とはいうものの、将来融資が付くかどうかは築年数よりも、管理です。
良い管理がされている物件は収益も高いので、評価も高くなります。
ですので、この物件が築年数が経っていても、管理計画がしっかりしていて、入居状況に特段の懸念もないのであれば、将来的な転売も問題ないと思われます。
そうであればこの物件は買いです。
第3者の意見は参考にはなりますが、実際には投資判断の価値をどこに設定するのかは、ご自身次第です。
何を優先して、何を犠牲にするのかをはっきりと決めた上で検討し、ご決断されるとよいと思います。
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