不動産所有法人への道のり

マネー不動産投資・物件管理 2013/08/25 05:21

はじめまして。サラリーマン大家を志す者です。
この度、5棟一括で物件価格1億円、家賃収入1500万円程度のアパート物件を取得出来そうな状況になりました。そこで節税を色々と考えております。

現在の私の給与収入は550万円程度、妻は扶養に入っておりますが80万円程度の給与収入があります。

取引をしている不動産会社とのやり取りの中で、法人を設立して法人名義で購入するのはムリだと言われ、仕方なく個人で買う方向で動いております。
また、不動産管理法人を作り3年程度黒字経営をしたあとなら、法人での購入も可能になるかも…とも聞きました。

ですので、今回の物件取得が確実になった段階で、法人（不動産管理所有可能な形）を設立しようと考えております。
不動産会社の提示した3年を経過したあとに、今回の物件の建物のみを法人へ売却するようなイメージを持っておりますが、こういった事は可能でしょうか？

また、そこまでの節税対策も必要になります。
家賃収入1500万、給与収入550万で、計2050万円となりますので、家賃収入の内250万円～300万円を削り法人の所得とし、私の所得が1800万円のラインを下回るように設定したいと考えております。

なにぶん素人な為に、この計画が可能なのかどうかも判断がつきません。
アドバイスをお願い申し上げます。

補足

2013/08/27 17:06

収益のシミュレーションをやってみようと、数字を並べていったら上の質問が全く見当外れの質問であることに気がつきました。

家賃収入から予定経費（辛め）を差し引くと200～300万程度しか残りませんでした。これに対し所得税がかかる計算ですね。となると800万円のラインを下回る方向で考える感じですね。

管理法人を作り、そちらへ乗せる利益は100～200あれば十分な感じになりました。
節税的には殆ど影響がない？状況ですが、黒字経営を3年続けた法人が出来上がるまでの
道のり的なものを、資金効率を最優先で検討したいと思っております。

リーマン大家さん（茨城県 / 男性 / 37歳）

回答：1件

専門家

向井啓和
不動産業

資産運用法人による不動産取得

2013/08/27 19:17 詳細リンク

上記の様なお話は頻繁に対応しております。

まず、かなり誤解があると思いますので簡単に整理します。まず、資産運用法人の場合設立後3年間の黒字要件と言うのは多くの場合適用されないと思います。

ただ、信用金庫等で頭の固い先では設立3年を言われるかもしれませんが…

と言うのは、資産運用法人は資産運用以外のビジネスを基本的にはしませんので銀行としては不動産投資の評価をするのとほぼイコールになります。

つまり、売買契約等を個人で締結してから決済までの間に資産運用法人を設立してそちらで物件を購入させることなども可能です。（第3者の為にする契約の形式等を使う場合もあります。）

ただ、リーマン大家さんの周りの金融機関でその様な対応をしているかは別問題になりますが…

ご年収等を拝見すると経済的には現時点で資産運用法人を設立するメリットはあまりないと思います。

と言うのは、法人設立とその維持にかかるコストが、法人と個人との分離によって得られる節税メリットとあまり変わらないからです。

ただ、総合した年収が増加して1000万を超え1500万等に差し掛かってくる段階ではその様な対応をされる事がよろしいかと思います。

もちろん法人設立のメリットは今は無くてもそれでも行いたいというであればそれもありかと思います。

また、建物の法人への売却というお話しですが、将来の相続までのところを見ると逆をやられている方の方が多いかと思います。

土地を法人に売って建物を所有するという…