高利回りの海外ＲＥＩＴ投信について

こんにちは。
ファイナンシャルプランナーの上津原です。

海外REITの基準価格も以前と比べて下がっていますね。
投資する魅力は一時期より高まっているようにも思えますが、いろいろと心配なこともありますね。

REITも不動産に投資をするものですので、不動産投資の一般論が当てはまります。「土地などの不動産の価格の下落幅より、家賃収入の下落幅のほうが小さい。」ということです。

だから、一般的にいえば、不動産価格が下落すると、REITや不動産の利回りが上がってくる傾向があるようです。

分配金が多く出せる投信は、それなりの理由をもって出しているように思われます。ただ、外国債券の投資信託ではすでに分配金を下げている投資信託が出ていますので、海外のREITに投資をするものも分配金を下げないとは言い切れないところがあります。

ポイントは、
分配準備積立金がいくらあるか
分配金のうち配当等収益がいくらあるか
ということになってきます。運用報告書にこれらの情報が書かれています。
投資信託1万口当たりの金額で計算されているものがあれば一番よいでしょう。

分配準備積立金が多く、分配金のかなりの部分を配当等収益でまかなうことができていれば、分配金が少なくなるリスクは小さくなります。

投資信託を選ぶにあたってですが、
分配金や運用成績も大事です。加えて、投資スタンスも大事なように思われます。分配金をもらっても、当面の使いみちがないのであれば再投資したほうが複利効果が得られます。

素人さん様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

ご相談の件、お持ちの投信の詳細が分かりませんが、海外REIT投信は、高い分配金の部分だけに目を奪われない方が、よいと思います。

ちなみに、海外REIT投信は、米国の不動産バブルの崩壊に伴い、株式型以上に暴落しているものもあります。価格変動リスクが大きくなっていますし、為替ヘッジがされていなければ、為替リスクもあります。

また、このような投信は、不動産賃貸事業からの収入が、そのまま分配金に反映されるわけではなく、REITの売買も行っていますし、中間手数料部分も厚めになりますので、リスクの割には、投資家の取り分が少ないように思います。

運用報告書などを熟読して、分配金の水準が、ファンドが受け取るREITからの配当金-信託報酬等の水準を大きく上回っていないか、チェックされるとよいでしょう。もし、大きく上回っているようなら、元本部分から取り崩している可能性もあります。

個人的には、難しい投資対象と考えており、私の事務所の相談者の方には、これまでに、海外REIT投信を積極的にご案内したことは、ありません。

私個人は、株式型と債券型による伝統的な投資方法が、読みやすいと考えています。

しかし、ずいぶん値下がりしたので、そろそろ底値と見る向きもあるでしょう。

価格変動の部分については、専門家でも正確には分かりませんので、例えば、米国の住宅価格指数のS&P・ケース・シラー指数なども参考にしてみてはいかがでしょうか。

以上、ご参考にしていただけると、幸いです。

素人さんさん
こんにちは。FP兼税理士の大黒崇徳です。

基準価額 とは、純資産総額を受益権口数で割った「ファンド一口当たりの価額」になりますので、基準価額が下落しているのに、残高が増加しているとは不思議な感じがしますが、分配金は、ファンドの分配可能原資の範囲内で支払われることになります。

分配可能原資は、大きく分けると以下のとおりとなります。
(1)経費控除後の利子・配当収入
(2)経費控除後の売買益(評価益を含みます)
(3)繰越分配可能原資

分配方針は、目論見書にファンド毎に投資対象とする資産の種類やその性格等を勘案しながら、決算日や分配の回数、分配の収益源泉等の概要を定めています。
多くのファンドは、基準価額や為替市場、リート市場の動向を総合的に勘案し、ファンドの収益力に見合った分配金を決定しますが、リートの場合は、安定収入である配当等収益を中心に分配を行うことが多いようです。

従いまして、ニューマネーが多いと、ファンドの運用は安定しますが、分配金が必ずしも増えるということではありません。

もし、ご不明な点がありましたら遠慮なくご連絡下さい。

素人さん 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

「安心か」というご質問には直接お答えできませんが、購入にあたっての注意点をお伝えします。

レポートなどで当該投信の内容を把握し、納得された時点でご購入をご検討ください。ハイ・リターンにはハイ・リスクが必ず付き纏います。ロー・リスクでハイ・リターンの金融商品はありません。

・現在の基準価格の値下がり要因をご確認ください。

1.海外に投資しているため、値下がりの要因の一つに為替の影響があります。
この場合は、為替が円安にふれれば基準価格が上がりますが、円高に振れる場合はもう一段の基準価格の下落が予想されます。

2.重要なポイントは、運営の悪化に因るものかの確認です。
月度のレポートを、数年にわたってお読みください。1.だけの影響で下がっている基準価格が下がっている場合は宜しいのですが、収益率の下がりには注意が必要です。

・純資産の増加での注意点は、
1.増加と捉える際に、どの時点の純資産額を基準としているかです。
純資産が最大値と現時点の純資産額を比較ください。但し為替の影響を除く必要があります。
この修正値を入れて、純資産が増加している投信であれば、償還リスクは少ないものと考えます。

2.純資産額が最低のレベルから増加していると捉えられている場合は、為替の影響度を修正ください。このところの円安で純資産額は増加しています。

・分配金について
現在の分配金が高額の場合には、分配金の内容をご確認ください。
当該投信が利益の中から分配金を配当するものであれば宜しいのですが、毎月分配型投信のように、特別分配金を支払う形態の場合には、蛸足になる可能性があります。

以上、海外REITの投資信託だけでなく、多くの投信に当てはまるチェック点ですが、投資・運用は本人の自己責任になりますので、確認をお勧めします。

上記各項目で良となれば、投資に値する投信と考えます。