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対象：不動産投資・物件管理
回答数： 2件
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福岡の投資型マンションを所有していますが，販売会社と管理会社が破産しました。２月からの家賃を確保するために，現在の賃貸者に手紙を出し，直接会って新たに個人的な賃貸契約を結び，自分の口座に入金してもらおうと考えています。この方法について問題はありませんか？また，ほかによい方法があれば教えてください。
補足
2009/01/29 21:52賃貸管理をしている会社の変更も考えているのですか，福岡で適切な対応をし てくれる管理会社を探すにはどうすればよいのでしょうか？探す方法も教えてください。新しい契約をしてもその管理会社が破産するようなことがあればと思うと管理会社の変更も不安です。信用がおける管理会社の見つけ方は？
rurusukiさん （ 鹿児島県 / 男性 / 46歳 ）
回答：2件
専門家
管理会社から個人への契約変更
はじめまして。
ウィルステージの志村と申します。
最近、同様の話を良く耳にします。
借り主とrurusukiさんとの賃貸借契約で全く問題ないですよ。
むしろ、そちらの形の方がスタンダードですから。
ただ、きちんと契約書を結んで、契約書は偏った内容ではなく
お互い公平な形で契約するのが望ましいですね。
またコンタクトを取る際は、
・登記簿謄本
・管理会社との管理委託契約書
・管理会社と借り主で結んだ契約書(あれば。)
・身分証明書
この4つがあるのが、望ましいです。
契約の手続きが済んだ後での話ですが
賃貸経営をしていると、色んな出来事、トラブルが発生します。
賃貸経営の悩み
分譲マンションの1室であれば、その確率は低いとは思いますが
そういった事が煩わしいのであれば、数%のフィーを支払って
地元の管理会社に委託するのも一向かと存じます。
回答専門家
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専門家不動産会社倒産後の管理契約等変更
現在の賃借人と管理会社と所有者であるご質問者間の契約が明確でないので何とも言えませんが、通常「契約解除の条項」がありますのでそちらを確認ください。販売会社と管理会社が破産したという事であれば通常契約解除事由に該当します。
ここで明確で無いのが賃借人の賃貸借契約が直接管理会社となされており、サブリースで所有者に家賃が払われているのか。それとも賃借人と所有者が直接契約ではあるが家賃の振込のみ管理会社になされているのかです。
もし後者であるのであれば速達郵便で連絡等して対応されれば良いのですが、本日は月末なので2月分家賃は厳しいかもしれません。
前者の場合には若干面倒ではありますが、いずれにしても賃借人と直接話をされる様な状態を作られる事をお勧めします。その際に所有者であるという事を明確にするなどは数日前から他のアドバイスでもしております。そちらを参照ください。
http://profile.allabout.co.jp/member/modules/plzXoo/index.php?action=detail&qid=27509
http://profile.allabout.co.jp/member/modules/plzXoo/index.php?action=detail&qid=27385
福岡限定ではないですが、全国区で大手で管理物件が多い所では「タイセーハウジー」という会社があります。ただ、区分マンションの管理をするかは若干不明です。倒産しない管理会社選びのポイントは
1. 当該管理会社が管理業務以外で不動産開発や不動産投資業務を行っていない
2. 当該管理会社の親会社や子会社が不動産開発や不動産投資をしていない。
現在倒産する不動産会社は開発業務等に手を大幅に広げた先です。地道に管理と仲介を中心にやっている業者を選択されれば宜しいかと思います。その際、ネットでの物件の賃貸仲介に積極的な先がお勧めです。
回答専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
rurusukiさん
ありがとうございました。
2009/01/29 22:46早速のご回答ありがとうございました。すぐに対応していきたいと思います。もし，手紙等をだして賃借人から何も連絡がない場合はどうすればよいでしょうか。いずれにしても鹿児島から直接福岡に行って賃貸契約を結ぶつもりなのですが。現在は，確定申告の資料により賃借人の名前しか分かりません。（マンションの賃貸契約者と破産した管理会社との契約書がないので，賃借人の電話番号などは分かりません。）
rurusukiさん （鹿児島県/46歳/男性）
rurusukiさん
ローン会社とも相談の上？
2009/01/29 23:31尾野様，丁寧な回答ありがとうございました。ところで，「管理会社の変更の際に，ローン会社とも相談の上」とありましたが，管理会社変更はローン会社の了承を得なければならないのですか。また，どんなことを相談すればよいのでしょうか。
rurusukiさん （鹿児島県/46歳/男性）
（現在のポイント：-pt）
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