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対象：住宅資金・住宅ローン
回答数： 3件
回答数： 2件
回答数： 4件
41歳会社員です。妻・子供2人（小学生・幼稚園）の家族構成で、平成18年に新築ﾏﾝｼｮﾝを購入しﾛｰﾝを組んでいます。
借入額2500万円の内、1800万を35年固定2.8％、700万を固定金利選択型（3年）1.45％で組み返済しています。
今月で3年の固定が終わり再設定を行う予定ですが、それを機に、現在手元にある現金380万円を繰上げ返済しようと考えています。
そこで380万を再設定までに全額繰上げ返済しようか、あるいは35年固定と半々にして繰上げしようか思案しています。
ちなみに元金残債600万の再設定後金利は、固定金利選択型（5年）2.45％で実行される予定です。35年固定の残債は1650万程度です。
自分なりに計算してみても、うまく判断が付きません。
どのような方法が効果なのか、ご教授いただけると幸いです。
宜しくお願いします。
ゆうたろすさん （ 東京都 / 男性 / 41歳 ）
回答：2件
専門家繰上げ返済の振分けについて
ゆうたろす さま
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました「繰上げ返済の振分け」についてですが、
将来の金利が上昇することに不安があるのでしたら、固定金利型に繰上返済。
当面(5年間くらい)金利の上昇はないだろうと思われるのでしたら、長期固定金利に繰上返済された方が良いでしょう。
これから、お子さまが大きくなって、より多くの教育費が必要となった時に住宅ローンの返済額が増えてさらに家計を圧迫しないように、固定期間の終了時期とお子さまの進学時期が重ならないように注意しましょう。
ただ、借入の割合から言っても短期固定金利の分は借入がおよそ3分の1ほどですので、先に金利の高い全期間固定金利を優先的に繰上返済しても大丈夫かもしれません。
今後のライフプランと併せて、住宅ローンの返済シミュレーションをされてみてください。
以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也
回答専門家
- 藤森 哲也
- （不動産コンサルタント）
- 株式会社アドキャスト 代表取締役
将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか？
売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。
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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー
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繰り上げ返済の件
ゆうたろすさんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。
『そこで380万円を再設定までに全額繰り上げ返済しようか、あるいは35年固定と半々にして繰り上げしようか思案しています。』につきまして、既に金融機関から発行されている返済予定表をご確認していただくとお分かりいただけますが、毎月の返済額は借入元本とローン利息とに分かれています。
また、変動金利と35年固定とを並べて比較していただくとお分かりいただけますが、ローン金利の高い方が毎月の返済額に占めるローン利息の割合が高くなっているはずです。
尚、繰り上げ返済は別名中抜き返済とも言われているとおり、繰り上げ返済資金は借入元本に充当され、それに対応するローン利息をそっくりそのまま差し引くことができます。
よって、繰り上げ返済を行う場合、ローン利息の高い方を優先して行う方が、その効果は大きくなります。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです、
リアルビジョン 渡辺行雄
（現在のポイント：-pt）
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