離婚に伴う住宅ローン・住宅の名義変更と住宅控除

マネー住宅資金・住宅ローン 2008/11/25 12:59

夫と離婚に合意し、いろいろと準備中です。

10年前に、私の母名義の土地に私と母と1/2ずつの持分の名義で家を新築し、
住宅金融公庫から母名義で借入をし、私が連帯債務者になっています。
実質的には夫婦で支払いをして暮らしてきました。
この度離婚するにあたり、私が家を出ることになりましたので、
土地・住宅、住宅ローンの名義を夫に変更したいと思っています。

住宅ローンについては取次銀行に問い合わせをしまして、
夫の収入で返済できるか審査を受ける為に書類を準備しているところです。
土地と住宅の名義変更ですが、どの程度税金等かかるのでしょうか？
夫婦間での名義変更と、離婚してからの名義変更では
費用や手続きの面でどのように違ってきますか？
また、現在私と母がそれぞれ住宅ローン控除をうけておりますが、
夫に引き継ぐことは可能なのでしょうか？

専門用語がよくわからず文章がうまくまとまっていませんが、
どうぞアドバイスをお願い致します。

mpmcさん（北海道 / 女性 / 32歳）

回答：1件

永田博宣
ファイナンシャルプランナー

離婚に伴う名義変更

2008/11/25 19:11 詳細リンク

詳細がわからないため、はっきりした金額はいえませんが、贈与による所有権移転(名義変更)は、贈与税の対象となり、譲渡による所有権移転(名義変更)は、所得税・住民税の対象となります。登記費用(登録免許税)や不動産取得税も必要です。

ただし、ご主人が住宅ローンを組むのでしたら、金融機関より譲渡(売買)を求められる可能性が高いでしょう。簡単にいうと、奥様とお母様の不動産をご主人が買取り、お母様の借入を全額返済すると同時にご主人があたらしく借入をするという形態です。

その際には、離婚後の戸籍謄本等が必要になるかもしれません。売買価格についても、親族間の取引は贈与とみなされる可能性がありますので、所有権移転(名義変更)は離婚後のほうが良いでしょう。

なお、住宅ローン控除を引継ぐことはできませんが、ご主人が住宅ローンを組むことができれば、その時点から新しく受けられます。

場合によっては、不動産業者に書類作成を依頼する必要もあります。まずは、金融機関の審査を受けるときに、手続きについても問い合わせてみましょう。

(参考)奥様持分について

結婚後に建物を建てられたとしたら、奥様の持分については「離婚にともなう財産分与」により、贈与税は原則かかりません。また、奥様がお住まいになっていたのなら、居住用の3,000万円特別控除の適用ができるため、通常は譲渡による所得税等もかからないでしょう。なお、所有権移転(名義変更)は離婚後である必要があります。

結婚前から建物を所有していたなら、財産分与の対象とならないでしょうから、贈与か譲渡により所有権移転(名義変更)をおこなうことになります。婚姻期間が20年以上あれば離婚前に贈与の特例によって無税とすることはできますが、奥様の年齢からこれはあてはまらないでしょう。

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mpmcさん

追加質問です。

2008/11/26 11:23

永田様、ご回答頂きありがとうございます。
追加で補足と質問をさせてください。

住宅金融公庫へのローン残高は1200万円ほどで、
不動産価値としましては、家が900万円、土地300万円というふうに
不動産やさんに査定金額を出していただいています。
平成9年に結婚し、11年に家を新築しました。
夫の収入ではローンの借入が出来ず、
土地の持ち主が私の母だったこともあり私と母の名義にしてあります。

それと土地に関してですが、私が娘であるからこそ与えられたもので
夫婦で半分ずつ使いなさいということではないので
夫が支払いを継続して暮らしていく以上は
土地を買い取ってもらう形として300万頂く予定になっています。
それに関しての税金もかかりますか？

>奥様とお母様の不動産をご主人が買取り、
>お母様の借入を全額返済すると同時に
>ご主人があたらしく借入をするという形態です。

という回答がありましたが、
その場合土地の分300万円も上乗せしてあらたに25年くらいで
組みなおせるということは出来ますか？

トータルで考えますと、不動産業者に仲介してもらって
離婚後に売買という形をとるのが一番よいのでしょうか？
極力費用を抑えて手続きしたいと思っております。
最善の方法をアドバイスおねがいします。