預金連動型住宅ローン

ymさん、ご質問ありがとうございます。
ファイナンシャル・プランナーの大間です。

「預金連動型住宅ローン」の採用につきましては、
ymさんの今後の家計収支の長期見通しを
立ててから判断すべきと考えます。

「預金連動型住宅ローン」の採用そのものについてもそうですが、
一部返済・完済する場合でも、全額すべきなのか？一部にするのか？の
金額の範囲の決定が重要になってきます。

ライフプラン表やキャッシュフロー表を作成すれば
一目で大きな流れを見ることができますので
ぜひこの機会に作成しましょう。

作成に際してはプロである我々ＦＰと一緒に作成すると
より安心した内容のプランが作成できるだけでなく
時間の節約にもなります。

ym様、こんにちは。ご質問ありがとうございます。
ym様の金融資産状況や家族構成等の条件がわかりませんので、「預金連動型住宅ローン」について考えてみましょう。

現在の金利水準で普通預金に入れておいても利息はほとんどつきません。現在は、住宅ローン2.475％の利息を払いながら、手持ちの金融資産については運用が出来ていない状況なのでしょうか？せっかくの金融資産をお持ちなのに、もったいない気がします。

「預金連動型住宅ローン」は、普通預金に預けておきながら住宅ローンの金利分の運用益を出している事になります。現在の普通預金の金利から比べると、とても効率的な運用だと思います。

繰上返済等も考えられますが、ある程度の金融資産は手元にあったほうが、今後の長い人生において安心でしょう。金融資産を減らさずにローン金利をゼロにする事ができると言う点でメリットだと思います。

銀行では、繰上げ返済をした場合の効果や、借り換えをした場合のシュミレーションを行ってくれますので、一度シュミレーションをされてみてはいかがでしょうか？その上で繰上返済にするか、借り換えをするか、一部か全部かなど判断されるといいと思います。

また、投資については、目先の値動きではなく長期で考えた運用、分散投資などで安定的なリターンを生む事も可能なのではないかと思います。インフレなどに備え、金融資産の一部に株式等（投資信託など）を組み込んでいく事も必要な時代になってきているようです。

長期運用を前提に考えれば、相場観に頼ることなく、リスクをコントロールすることで、平均して年５〜６％の運用利回りを得ることは、それほど難しいことではありません。ただし、ymさんのご質問にある「安定的に」というのがどの程度を意味するのか、またymさんの性格いかんでは、「預金連動型住宅ローンの利用もよし」というところではないかと思います。

ちなみに、弊社が現在お客さまにお薦めしている、分散投資を基本とするポートフォリオ運用の期待収益率は年６〜７％程度、想定されるリスク（標準偏差）は５〜６％程度です。これは、「10年以上の長期運用を行うと、平均すれば年６〜７％（税引前）の運用が期待できるが、運用の途中で単年の収益率が−５％以下になる年が40年に１回、同じく月単位でいえば単月の収益率が−５％以下になる月が40ヶ月に１回生じる可能性がある」という運用です。

このような運用がymさんの考える「安定的」の範囲内ということであれば、一度ご相談いただければと思います。

?これから金利の上昇は予測しなければなりません。
?住宅ローンも例外ではありません。しかも直ぐに上がります。今後もその傾向が強いと思われます。
?その考えに立つと変動金利型はリスクが高すぎます。
?大至急、貴方の考えは正しいので、預金連動型ローンへの借り換えを実行して下さい。
?１９００万円を、普通預金に置いたままと言うのは良い考えです。
?これを専門的には「キャッシュポジションをとる」と言います。貴方の投資センスは素晴らしいです。
?今後、金利が上がれば、ローン金利以上に回る商品は、直ぐに販売されると考えるのが自然です。
?一括返済をしたら、投資資金が無くなるか、１９００万円相当分の機会損失が発生する確率が高くなります。
?仮に、そのような商品が現れなければ、預金連動型住宅ローンなら、金利は０円。何等損失はありません。
?逆に、?の商品が（安全な商品で）発生したら、普通預金でその商品を購入すればよいのです。すると貴方は、その商品の金利とローンの金利の差を黙って享受することが出来ます。
?このスキームで、貴方が損害を被ることは皆無です。あえて言えば普通預金分の金利を失いますが、無視できる金額であり、投資機会を保持する方が数段価値があります。
?現在は、金利も含め、経済全体が不透明です。そのような時こそ、キャッシュポジションは有効です。
?一括返済は最悪の選択だと私は考えます。
?具体的なことは、ご照会頂ければ、喜んでお手伝いします。
?私は、検定テクニカルアナリストの資格や、投資助言者の資格も保有しています。
?投資の王道は、目先の動きに惑わされず、大局的且つ悠々と時期を待って、安全且つ大胆に行うことが必要です。
?その点では、貴方の考えは的を得ており、投資センスも素晴らしいと思います。あとは実行です。