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事業をしています。不動産の建築のご助言を頂きたいです。

住宅・不動産 住宅設計・構造 2018/09/08 09:47

まとまりのない文になってしまうかもしれませんが、お許し下さい。
家族従業員を中心に事業をしております。この事業をしている敷地内に先代の建てた不動産があります。
Aー住まい Bーお店 とさせて下さい。
Bのお店は、その子供(義兄 家族従業員夫婦や私共 家族従業員夫婦)で、もり立てて行くことは話合いで 意見が一致。
ただし、この敷地内に建つAの建物の老朽化が激しく建替え等を検討しております。
その敷地内に兄・私(両夫婦)で 別々の住まいを建築出来ないか?と考えております。

※ココからが、この話の面倒な所なのですが…子供達から この様な話を出すと先代は「事業の」話にすり替えてしまい、建築・不動産の話に進んでいきません。

私達の年齢や先代の年を考えたり、資金繰りを考えると数年以内に 話の進む方向の計画だけでも進めたいのです。

この様な話の建築の話(この土地に家が2軒 建つのか?土地の文筆などを考えなければいけないのか?2軒にしないで、二世帯住宅にした方が良い→その時の贈与にならない資金繰りは?)等を相談・ご助言 頂くには、建築士さんか工務店・ハウスメーカーさん等に お聞きするのが一番かと思います。
だけども、“※部分”事業の事など考える先代が家や土地の図面などを出してきてくれません。
私達で取ってこれる登記簿等や地図等で 相談に伺う事というのは可能でしょうか?
「図面がなければ話にならん!」となってしまうでしょうか?
ハウスメーカーさん等に相談に行くには「建築を前提に」伺わなくてはいけないと思うのですが、まだ事業にまつわる相続や経理関係が 絡んでくると「すぐに建築に着手」は不可能と思います。
こんなややこしい相談なのですが、この件に関して何か良いアドバイスを受けられないか?というお願いです。
(不動産協会など 伺ったのですが、拒否されました。)
相談料等が発生する事は 構わないと考えていますが、秘密厳守をお願いしたいです。
また、このような話には建築士等ではなくて 不動産・司法書士・土地家屋調査士じゃないとダメだ、等の意見も助かりますが…やはり嫌でしょうか? 面倒臭いから不可能かな…等も考えています…
長くまとまりのない文ですみません。 宜しくお願い 致します。

たけぽんさん ( 静岡県 / 男性 / 58歳 )

回答:2件

相続絡みの2戸の建替え

2018/09/08 10:18 詳細リンク

ミタス一級建築士事務所の清水です。

方向性としては、兄弟別々に戸建てを建てられた方が
相続税や後々のトラブルなどを考えても、絶対に良いと思います。
二世帯はやめた方が良いでしょう。

同じ敷地内に3つの建物が存在することになりますので、
土地を分筆か分割することになります。
現在は2つに分筆か分割されているかもしれません。
分筆は、登記が必要です。

建築基準法上認められた道路に、それぞれの建物の敷地が
2メートル以上接するように土地を分けなければなりません。
建ぺい率や容積率、その他建築基準法上の問題をクリアしないといけませんが、
それができるのであれば、建てられます。

そうなっていなくても建てられる場合もありますが
それは、建築士でなければわからないでしょう。

登記簿と地図があれば、相談できます。
有料でも良いなら、なおさら建築士事務所に相談すれば良いでしょう。

ハウスメーカーや工務店は、建築工事をすることが仕事ですから
無料で相談してくれますが、後々営業担当が食いついてきますので
秘密にというのは、守れないかもしれません。

ご相談者が急いでしなかればならないのは
親にそれらを認めてもらう必要があります。

税理士さんに相談して、相続で別々に早く建てた方が、
相続税も安くなる、トラブルも防げるというアドバイスと説明、
理由を受けてから、

まず、お兄様を説得し、兄弟合わせて
ご両親に納得してもらってください。

事業を引き継ぐご兄弟が、しっかり説明すれば
必ず理解してもらえると思います。

その方が、全員が幸せになると思います。
大変でしょうが、みんなのためになるので
安易に妥協せず、、根気よく頑張ってください。

二世帯
分割
相続税
分筆
相続

回答専門家

清水 煬二
清水 煬二
(神奈川県 / 建築家)
ミタス 一級建築士事務所 代表
045-989-2661
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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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事業の相続と個人の相続にかかる不動産や住まいに関して

2018/09/08 16:38 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、まず、現在の土地に2組のご夫婦の住まいを建築することは可能かと思われます。
ただ、店舗も含めた土地の面積など、現況の状況把握は必要でしょう。
もちろん、ご指摘の通り公図や登記事項などで把握することは可能です。

この事案では、事業は会社法人としてなされているのか、個人事業主なのかによっても進め方が変わります。
また、土地の所有者が個人か法人かによっても対処法が異なります。

最終的に、事業を継続していくとのことですから、その場合には事業の相続、いわゆる事業承継の問題と個人の相続の2つを考えておく必要があります。

たとえば、事業を引き継ぐ場合は現在の持ち株割合をどうするとか、相続の場合、相続財産がどの程度あって、相続した際の税金がいくらかかるのかも試算しておくことが望ましいかと思います。

そうした点も加味して、住まいの建て直しを考えた場合、相続税軽減の対策をした形での建築をした方がいいのか、だれの名前でお金を借りた方がいいのか、などを検討しておく必要があります。

こうした点を踏まえて、現在の土地の有効利用を考えておくことをお勧めいたします。

当方では、こうした事案のように事業の相続、いわゆる事業承継に絡む相続や不動産、建築にかかるご相談を承っております。
詳細の把握ができましたら、建築のご提案や相続、事業承継にかかる対処法をご提案をしておりますのでお気軽にお問い合わせください。

なお、詳しいご相談や説明をご希望でしたら、個別にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

以上、ご参考になれば幸いです。

アネシスプランニング(株)
https://www.anesisplan.co.jp/
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

アネシスプランニング
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寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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