土地の売買契約書に記載されている特約事項について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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土地の売買契約書に記載されている特約事項について

住宅・不動産 不動産売買 2018/04/16 01:08

お世話になっております。

土地の売買契約に関して質問をさせていただきます。

団地の土地を購入したのですが、土地の売買契約書に特約事項として、外構造園工事を売主の不動産会社指定の業者と契約することと記載があります。
この場合、極端な話いかなる金額でも紹介された業者と契約しなければならないのでしょうか?

実際に紹介された外構業者からは売買契約書に記載されている外構造園予算よりかなり高額な見積もりを提示されました。
外構業者には予算オーバーなので、金額を下げたプランを作成してくださいと伝えたのですが、その後は建築会社と打ち合わせした最終の外構図面を当初とおなじ金額で提出してきたことでこの外構業者にはあまり良い印象を持っておらず、不信感を拭えません。
その後、再度金額を下げたプランを作成していただく事、できないならできないとはっきり言ってくださいとお伝えしたところ、金額を下げたプランを作成してきますと連絡がありました。

不動産会社からは紹介した会社ともう一社比較をして安いほうを紹介しているとの事でしたが、家の建築を依頼した建築会社に見積りを見せたところ、かなり高いと思うといわれました。

このようにこちら側で業者の選定ができず、相見積もりをとることができない状況でも売買契約書に基づいて紹介された業者と契約をしなければならないのでしょうか?

ご回答よろしくお願いいたします。

S.Nさん ( 岐阜県 / 男性 / 37歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

5 good

不動産実務での対応について

2018/04/30 17:16 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

法律な観点、手続き等については、
法の専門家である弁護士にご相談ください。

ご相談について、不動産の実務的な観点から
お話をさせて頂きます。

土地の売買契約時に外構工事の内容と費用について、
お互いに合意していたのであれば
その範囲においては指定の業者と
外構工事の契約をすべきだと思います。

しかし、売買契約時の
外構工事に関する合意内容から
大きく異なっているのであれば、
そもそも合意している内容ではないので
契約をする必要はないと思います。


今回、売主が不動産業者であれば
いわゆる宅建業法と消費者契約法
の縛りも発生します。

当たり前の話ではありますが、
不動産業者が不動産取引で
判断に重要な影響を及ぼすことについて
故意に事実を告げなかったり、
不実のことを告げる行為は
宅建業法において明確に禁止されています。

今回、
仮に契約時の見積もりから金額が大きくズレる
可能性があるのであれば当然それを説明すべき
だったと思います。
その説明がなかったのであれば、
そこを指摘することもできます。

また、
消費者契約法第10条の話もあります。
事業者(もちろん不動産業者を含みます)と消費者の
契約において、一方的に消費者の利益を害する条項は
無効となります。

仮に、消費者がどんな金額の外構工事でも
発注しなければならない旨の契約書で
あったならば、そもそもその条項自体が
無効と判断される可能性が高いと思います。

正確に法的な判断を確認したいのであれば
弁護士等の専門家にご確認して頂ければと
思います。

不動産取引の実務的には、
こういったことはたまに起こります。

ある程度予定通りであれば、
少し気に入らないことがあっても
その内容で外構工事の契約を
してみてはいかがでしょうか。

また、
あまりにも不動産業者が横暴であれば
しっかりとこちらが主張をすべきだと思います。

これまでの経験上、不動産業者の方も、
それくらいのことで
大きく争ってこないと思いますので
安心して大丈夫だと思います。

個人的な意見ではありますが
少しでもお役に立てれば幸いです。

消費者契約法
不動産業
契約書
外構工事
消費者

評価・お礼

S.Nさん

2018/05/07 21:30

ご回答ありがとうございます。
根拠となる法律を教えていただき、参考になりました。

不動産会社はまだ信頼できる方だと思いますが、外構業者は信頼ができないです。
件の金額を下げたお見積りも未だに提出してきていません。(1か月以上経っています)
わからないことがあれば、打ち合わせをしたいと言えばこちらも応じるのに、何も連絡がない、見積りも出てこないでは、1.見積りを作れない2.忘れている3.外構工事の見積もりは1か月以上かかるもの。のいずれかだと思っていますが、私の仕事をしている業界では、この対応は「条件に合わないから仕事を降りた」とみなされる(依頼の放棄)ので、いずれにしても信頼はあまりできません。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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不動産会社指定の業者利用について

2018/05/01 12:37 詳細リンク
(5.0)

S.N様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、いかなる金額でも紹介された業者と契約しなければ
ならないのかについては、その金額によっては拒むことができます。

不動産売買ではよく、司法書士や工務店を売主の不動産会社指定とすることが
ありますが、他の回答者様もおっしゃっています通り、明らかに不利な契約は
消費者契約法に抵触します。

ただし、その基準については明確ではないのも現状です。
契約全体ではなく、その特約のみが無効となるものですが、
一般的には相場の倍の金額であると、拒む対象となり得る
かもしれません。

金額もさることながら信用の置けない仕事振りも、証明できる書面や
やり取りを記録しておくと良いかと思います。
そういった不信感の強く高額な業者でも、利用を絶対的な条件としてしまうのは、
優越的地位の濫用として独占禁止法にも抵触する可能性があります。

法律の専門家というわけではありませんが、売買契約の特約というだけで、
必ずその指定業者を利用してなければならないことは分かります。
弁護士等の法律の専門家に相談する価値はあると思いますし、
その相談先の力量の判定に、こういったアドバイスが最低限あるかどうかを
判断基準にしてみては如何でしょうか。
今後の交渉や法律の専門家探しに、役立つアドバイスであれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

消費者契約法
独占禁止法
不動産会社
不動産売買
不動産

評価・お礼

S.Nさん

2018/05/07 21:34

ご回答ありがとうございます。
相談する弁護士の力量判定になる判断基準は大変勉強になりました。

こちらを元に弁護士への相談も視野に入れていこうかと思います。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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