土地の売買契約書に記載されている特約事項について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

法律な観点、手続き等については、
法の専門家である弁護士にご相談ください。

ご相談について、不動産の実務的な観点から
お話をさせて頂きます。

土地の売買契約時に外構工事の内容と費用について、
お互いに合意していたのであれば
その範囲においては指定の業者と
外構工事の契約をすべきだと思います。

しかし、売買契約時の
外構工事に関する合意内容から
大きく異なっているのであれば、
そもそも合意している内容ではないので
契約をする必要はないと思います。


今回、売主が不動産業者であれば
いわゆる宅建業法と消費者契約法
の縛りも発生します。

当たり前の話ではありますが、
不動産業者が不動産取引で
判断に重要な影響を及ぼすことについて
故意に事実を告げなかったり、
不実のことを告げる行為は
宅建業法において明確に禁止されています。

今回、
仮に契約時の見積もりから金額が大きくズレる
可能性があるのであれば当然それを説明すべき
だったと思います。
その説明がなかったのであれば、
そこを指摘することもできます。

また、
消費者契約法第１０条の話もあります。
事業者（もちろん不動産業者を含みます）と消費者の
契約において、一方的に消費者の利益を害する条項は
無効となります。

仮に、消費者がどんな金額の外構工事でも
発注しなければならない旨の契約書で
あったならば、そもそもその条項自体が
無効と判断される可能性が高いと思います。

正確に法的な判断を確認したいのであれば
弁護士等の専門家にご確認して頂ければと
思います。

不動産取引の実務的には、
こういったことはたまに起こります。

ある程度予定通りであれば、
少し気に入らないことがあっても
その内容で外構工事の契約を
してみてはいかがでしょうか。

また、
あまりにも不動産業者が横暴であれば
しっかりとこちらが主張をすべきだと思います。

これまでの経験上、不動産業者の方も、
それくらいのことで
大きく争ってこないと思いますので
安心して大丈夫だと思います。

個人的な意見ではありますが
少しでもお役に立てれば幸いです。

S.N様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、いかなる金額でも紹介された業者と契約しなければ
ならないのかについては、その金額によっては拒むことができます。

不動産売買ではよく、司法書士や工務店を売主の不動産会社指定とすることが
ありますが、他の回答者様もおっしゃっています通り、明らかに不利な契約は
消費者契約法に抵触します。

ただし、その基準については明確ではないのも現状です。
契約全体ではなく、その特約のみが無効となるものですが、
一般的には相場の倍の金額であると、拒む対象となり得る
かもしれません。

金額もさることながら信用の置けない仕事振りも、証明できる書面や
やり取りを記録しておくと良いかと思います。
そういった不信感の強く高額な業者でも、利用を絶対的な条件としてしまうのは、
優越的地位の濫用として独占禁止法にも抵触する可能性があります。

法律の専門家というわけではありませんが、売買契約の特約というだけで、
必ずその指定業者を利用してなければならないことは分かります。
弁護士等の法律の専門家に相談する価値はあると思いますし、
その相談先の力量の判定に、こういったアドバイスが最低限あるかどうかを
判断基準にしてみては如何でしょうか。
今後の交渉や法律の専門家探しに、役立つアドバイスであれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
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