中古契約直前にトラブル発生。

住宅・不動産不動産売買 2018/05/30 08:15

買い側です。

住宅ローン審査も問題なく通り、ローン締結も終わり、明日支払となった日に不動産屋さんが「売主と建物を建てた業者でトラブルになっています。」と言ってきました。

内容は、建物を建てた会社が売主に仲介手数料を払え、払えないと一切何もしない(建てた業者の自治会みたいなのに入れない)とのこと。
売主は払いたくないからと直談判したところ、トラブルとなっているようです。

売主のせいで住宅ローンの支払はストップし、銀行からは司法書士には動いているので、実費はいただく事になりますと言われました。

前日に不動産屋さんと電話確認した時も上記のトラブルの事は一切出ておらず、支払前日の夜になって説明してきました。
支払直前にこのような事になってしまい、家族共々開いた口が塞がりません。

こちらは鍵の引き渡しを前提に引っ越し準備や家電の購入も行なっています。

もし、契約違反による解除で違約金(契約書には売買金額の10%となっています)請求等はできるでしょうか？

メローイエローさん（香川県 / 男性 / 38歳）

回答：1件

専門家

藤森哲也
不動産コンサルタント

債務不履行による違約金について

2018/06/19 19:01 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、請求できる内容について他にどのような取決めが
契約上設定されているのか、細部にわたる確認や精査が必要となりますので、
ある程度こちらで仮定した状況での一般的な回答となりますが、メローイエロー様が
おっしゃる通り、契約違反による違約金が売買金額の10%となっているのであれば、
その請求等は可能と思います。

取引金額の大きい不動産売買では、売価の10％や20％を違約金として定めていることが
一般的です。
その違約金の定めは、損害賠償額を予定したものと推定され、特段の事情がない限り、
契約で定められた違約金の額が損害賠償額とされます。

この「賠償額の予定(民法402条第1項)」とは、原則、裁判所も増減することができず、
実際の損害の大小に関係なく、定められた予定額を請求できるというものです。

但し、予定額の定めの効力は、私的自治の原則が修正され制限されることがあります。

宅建業者が売主の場合、違約金・損害賠償額の予定額が売価の20％を超えることは、
宅建業法38条により超えた部分を無効としており、宅建業者であれば誰でも知っている
有名な予定額の制限です。

そしてこの制限には、実際に生じる損害から過大にかけ離れた高額な予定額は、
民法90条により、公序良俗違反として無効となるおそれがあります。
なお、この公序良俗違反とされるかどうかは、ケースバイケースとなります。

また、請求に関しても、相当の期間を定めたうえで売主へ履行の催告をし、
その期間内に履行がないときは契約の解除をすることができるといった、
解除権の行使にもひと手間必要なケースに該当するかもしれません。

質問内容を拝見する限り、地域性からくる独特なトラブルなのか、特別な事情が
あってのトラブルなのか、状況を正確に把握できていないと感じています。

・建物を建てた業者が求める仲介手数料とはどういったものか
・今回の売買がストップし、引渡しができない状況になるようなトラブルなのか
・中古とあるが、売主は今まで居住していた又は1年以上前に完成している中古建物の、
建築業者と売主が今更そのようなトラブルになるのはどういった経緯なのか
・売主は個人なのか宅建業者なのか

そういった状況把握や、他にどのような取り決めがあるのか契約内容の精査が、
今回のようなケースでの判断には重要に思われます。

契約書、重要事項説明書、その他の資料全般を持参のうえ、この状況を
しっかり説明し弁護士等の専門家に判断してもらうこともお勧めします。

なお、弁護士のような法律の専門家というわけではありませんが、単に
予定された違約金の請求は可能という訳ではないことは分かります。
弁護士等の法律の専門家に相談する必要はあると思いますし、
その相談先の力量の判定に、公序良俗違反の話や請求する流れとして
必要な段取りなどのアドバイスが最低限あるかどうかを、判断基準に
してみては如何でしょうか。

今後の請求や交渉、法律の専門家探しに役立つアドバイスであれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
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