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対象:不動産売買

土地購入について

住宅・不動産 不動産売買 2017/10/25 05:12

新規土地購入について迷っています。
土地面積は60坪程あり、価格も希望に近いので気に入り購入しようと思っていたのですが自分なりに土地について調べだすと色々と問題が出て来ました。

元々の接道が車の通れない道路のみだったのですが、向かいにアパートが出来て新たに車の通れる道が増えました。そのため、土地が候補に上がって来た経緯があります。その道が、2項道路になっていたため、通行に関するトラブルを回避しようと登記に記名したいと不動産屋さんに依頼していたのですが、登記自体がされておらず出来ないとの回答でした。そのため、私道使用承諾書をもらっての契約となります。

将来的に地主が変わったり、私道所有の土地が転売された時に通行出来なくなる事はあるのでしょうか?
私道使用承諾書とは、どれだけの法的な効力があるのでしょうか?
車が通れる道の他に歩行できる道路があるため、袋小路扱いにはならないとも説明されています。

やまもとやまさん ( 滋賀県 / 女性 / 36歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

1 good

私道の通行に関して

2017/10/26 15:12 詳細リンク

不動産コンサルントの野口です。

やまもとやま様がお求めになる予定の土地に置いて、車が通行出来る向かいにある土地の他の所有になっていて、これの通行承諾書を得たい。しかし、完全なる袋地ではなく、他に通行できる通路がある。------- 以上が概略だと思います。

先ず向かいの方が、善意で有れば「私道通行承諾書」に署名頂けると思いますが、一般的に承諾書には、通行料、期間、管理、継承など重要な項目が必須です。
単純な”通行を承諾します。”のような書面では大きいリスクを抱える事になります。

仰せの通り、向かいの土地の所有者が変われば、承諾自体に疑問符が付きます。
完全なる袋地で有れば、民法の規定により、通行が認められますが、他に通行(歩行)が出来る事で有れば、法的に適用外となり、「承諾書」は個人間の契約になります。

所有者が売買や相続などにより代わり、同一条件で引継ぎなどを堅持するため、双方に継承方法を承諾書に記する必要が有ります。

これを法的拘束を持たせるため、公正証書など作成が安全です。
専門家(弁護士等)に相談される事を薦めます。

通常、通行料は、道路に該当する土地価格の7%程度です。(年間)
ガス管、上下水道管などの埋設なども有れば加算。
アスファルト、砂利敷、雑草清掃など管理も含めて、詳細を決める事が良いでしょう。

以上は、向かいの地主が善良な方で基本的に認める事を条件で述べましたが、万一、承諾するか、しないかは相手次第で、”承諾しない”こともあり得ますから、十分留意し、どうしてもその土地に固守されるのであれば、契約時に同時に承諾書添付を条件とすべきです。

私道
民法
引継ぎ
道路

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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私道について

2017/10/28 14:09 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、将来的に私道の所有者が変われば、私道使用承諾書の
効力がない状態になる可能性はございます。

私道使用承諾については、通常、無償での承諾とするため使用貸借としての扱いと
なる可能性があり、第三者への継承義務のある書面が取り交わされている場合でも、
私道所有者の相続人や、取決め内容の説明及び継承を受けていない第三者まで、
その効果が及ばない可能性がございます。

この効力を確保する為に、通行地役権の登記をしたり、または有償での賃借権と
している土地も稀にですが見受けます。

しかし、通行地役権の登記や通行目的の賃借権などは100件の私道があれば
1件あるかないかですし、私道所有者も応じてはくれないことが殆どです。
ですから、私道に関しては私道使用承諾書の書面を取り交わすことで、
少なくても現私道所有者に対しては通行・掘削・第三者への継承義務を主張できる
ようにして取引しているのが現状です。


尚、私道に関しては判例的にもケースバイケースでのものが多く、承諾書の有無
に関わらず一概に何が安心か言えないところが実情です。

例えば、売主業者と私道の元所有者が交わした私道使用契約に基づく通行権が、
承継されることの容認及び、私道の所有者らの妨害行為を損害賠償の対象として
認定した判例があれば、私道所有者が、近隣土地所有者による同私道の車両通行、
同私道を掘削して上下水道の本管及びガス管を継続して使用していることについて、
土地所有権侵害による損害賠償請求を一部認容したケースもあります。
冒頭で説明しましたとおり、無償使用であることが、使用承諾について何も知らされて
いない場合、私道の相続人や購入者まで前所有者の承諾が及ばない可能性もあります。

私道所有者が通行禁止を求めることは、特段の事情のない限り、権利の濫用とする
判例があれば、二輪車は良いが自動車の通行までは認められなかった事例もあります。


現所有者への主張や、紛争になった際の材料、また融資の条件にもなることがある
ので、無償使用承諾はないよりあった方が良いです。
売却時には、購入者の融資審査や購入判断にも良い材料になります。

但し、やまもとやま様が不安をいだく通り絶対的なものではないので、どうしても
不安が払拭できないようであれば、今回の購入は見送り、今後は公道の案件に限定した
物件探しに割り切ってみてもよいかもしれません。

そうすることで選択肢は少なくなりますし、探す価格帯やエリアに変更が必要と
なるかもしれませんが、購入後の通行掘削に対する不安を抱えての生活との比較で、
購入後の安心の方が高い優先順位であれば、やまもとやま様の物件探しの条件を一つ
明確にできた事案として、そういった選択も必要かとおもいます。


また、不安を煽る判例なども説明しましたが、事前にしっかり調査し判断すれば、
そもそも私道といっても紛争が生じる可能性は少なくなります。
何不自由ない生活を送っている私道の物件も当たり前ですが沢山あります。
それでも、地域性、慣習、私道所有者の人柄、人間関係、道路の利用状況や舗装状況、
これらに将来変化があった場合を含め、絶対にモメないという保証はありません。
購入してから気付き、何も起こっていなくても、そういった不安に悩む説明を送る
より、購入前に知ることができ、注意しながら物件探しにあたれるのは幸運です。

本来、こういった回答には現地の状況や権利関係などをしっかり精査しなければ、
判断が難しく、お役に立つものか危惧するところですが、この回答がやまもとやま様の
安心安全な不動産購入に役立って頂ければ幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

使用貸借
私道
地役権
不動産購入
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藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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