違反物件について

不動産コンサルタント＆ＦＰ 野口です。

mosao様の購入予定物件が建築基準法に違反しているとは、誰が、どのように違反し、判定したのか判りませんが、違反物件であれば、「建築基準法」に則った「建築確認申請」「建築確認済」に関する業務がされていなく、交付されないことでしょう。

建築後数年経過しており、建築基準法違反で何らかの危険の発生、地滑り、火災発生、その他の危険が居住者や近隣に及ぼす事が無ければ、不動産業者が述べるように、建築基準法に合うよう取り壊し、改装等を強要しないでしょう。

現状の法制上、行政側の「是体命令」（？）―－「絶対命令」は、法的には有りませんが、「是正措置命令」が出される事は有ります。これまで、建ぺい率、容積率のオーバー違反でこれが東京で出された記録は有りません。殆どが人命に係る火災、耐震等違反が主なものです。

ただ、隣接地側の方から、「違反建築」を知っており、所有者が変わった途端に、日照改善のため建物の後退、駐車場屋根の取壊し、プロパン置場変更などを要求し、訴えた例が地方で有ります。

更に、損害保険（火災、地震）などに支障がきたします。

決してお勧めは出来難いのですが、mosao様がそれでも尚その物件に魅力が有れば購入の意志が有れば、自己責任で決断される事です。

こんにちは。建物診断と仲介手数料無料のゼロシステムズの田中勲と申します。

近年の新築物件では、建築確認と完了検査が義務付けられているので建ぺい率や容積率オーバーの物件は少なくなってきました。

しかし、少し古い物件では、完了検査を受けていない違反建築物も珍しくありません。

不動産業者は、事故物件、違反建築などの瑕疵物件を専門で買取りする業者もおります。

違反建築も既存不適格も現時点の建築基準法の中では、不適格物件ですので結果的には同じです。

ご指摘のとおり、基本的に、建ぺい率や容積率オーバーの物件は、現状規模の建て替えが出来ませんので、金融機関も融資を出さない傾向にあります。

そのことを十分に理解して自己責任で購入する人も少なくありません。

行政は、是正措置命令を出す場合は、建築途中や建築直後の場合が殆どです。

建ぺい率や容積率オーバーだからと言って、既に完成して施主から第三者に所有権が移転した物件に対して行政から是正措置を命令したという事例は、私は聞いた事がございません。

しかし、対象物件が、周囲に迷惑をかけていたりしますと、近所の人から行政へ告げ口をされて何らかの指導が入る可能性もゼロではありませんので、その辺りを理解して購入する必要があると思います。

私個人的には、業者でなく一般の方が、違反建築物を『住宅』として購入することは、あまりお奨めいたしません。

但し、『収益物件』として投資目的であれば、違反物件は、通常物件と比べると高利回りが見込めますので、違反の種類や程度によりますが物件選びの選択肢としては、悪くないと思います。