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住宅ローンの金額について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2015/06/26 21:10

現在、マイホーム建築について考えており、1:どのくらいの住宅ローンなら一般的に返せるのか、2:土地を買ってから時間をおいて建物をたてるデメリットについて、ご相談したく思います。

夫 源泉徴収記載の総収入 約560万 地方公務員
妻 学生(数年後、医師になる予定)
子 乳児1人
現在の貯蓄額550万

夫婦の考えとしては、私(妻)が大学を卒業後は定年まで共働きの予定です。子どもがもう一人できた場合は産休、育休後(取得できればの話ですが)、転職という形になるかもしれませんが、仕事には復帰予定です。

ローンはありません。奨学金も借りておらず、学費については私(妻)が独身時代の貯金から個人で支払っています。

これまでどちらもキャッシングサービスを利用したこともありません。
カードの引き落とし日に引き落とせずに、何度か振込をしたことがあります。

現在考えている額としては、最低でも土地に2500万以上(おそらく3000万弱)くらいはかかる地区を考えています。建築については2500万~3000万はかかるのではないかと考えています。合計5000万~6000万というのは、そもそも借りれるのか、借りれたとして私たちが借りて返せる額なのかということを非常に不安に思っています。
また、卒業したその年は勤続が1年未満ですが、これは住宅ローンを組むことは不可能なのでしょうか。研修医1年目のため、借りれたとしても上限がどのくらいなのかがわかりません。

また、今住んでいる地域の中では人気のある地区に土地を希望しているので、もし私が卒業する前に「これは」と思う土地があったら購入することを考えています。土地を買ってから建物を建てるのが3年以内でないと銀行から住宅ローンとしてお金が出ないと聞いたことがありますが、それ以外のデメリットはありますでしょうか。この場合は、旦那だけしか収入がない時点なので、旦那名義のローンになります。

よろしくお願い致します。

piyokosanさん ( 兵庫県 / 女性 / 27歳 )

回答:1件

西村 和敏 専門家

西村 和敏
ファイナンシャルプランナー

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医師(高収入者)とマイホームと住宅ローン

2015/06/28 18:57 詳細リンク

piyokosan様

こんにちは。

宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーの西村和敏です。
http://fplifewv.com

>1:どのくらいの住宅ローンなら一般的に返せるのか
>合計5000万~6000万というのは、そもそも借りれるのか、借りれたとして私たちが借りて返せる額なのかということを非常に不安に思っています。

まず借りられるかというところですが、
単純に年収の5倍~7倍という計算方法があります。公務員であれば7倍超も可能性があります。年収560万円であれば7倍で3920万円です。
次に返済負担率という考え方があります。
他にローンが無いとして
フラット35ですと年収400万円以上は35%以下の返済負担率ならいいので、金利約2%弱だとすると年収560万円だと5000万円くらいとなります。

将来の医師にとしての収入の見込みも加えるともっと大きくなりますが、医師や高収入の方のライフシミュレーションをよく行いますが、収入が多いとその分税金・社会保険料・家計支出も多くなりますので結構返済が厳しいということがあります。

私は返済負担率は25%(理想は20%)以下に抑えるべきと考えます。

6000万円の住宅ローンを2%で35年だと月の返済は約20万円ですので夫婦で年収960万円以上は必要です。
医師になっていれば余裕でクリアすると思いますが、研修医のアルバイトは禁止になったというような話を耳にしております。またお子さんを育てながらですと最初の10年くらいはかなり大変ではないかと思います。

>勤続が1年未満ですが、これは住宅ローンを組むことは不可能なのでしょうか。

医師免許のコピーを提示するなどして有利に進めることはありえます。
医師以外の一般の職業方でも3ヶ月程度の勤務実績があって勤務先が安定している、突然のリストラの可能性も低いという場合は借りられることがあります。

>土地を買ってから建物を建てるのが3年以内でないと銀行から住宅ローンとしてお金が出ないと聞いたことがありますが、それ以外のデメリットはありますでしょうか。

土地の先行取得の場合ですと返済期間が最長でも20年ということがあります。
建物を建てるときに借り直して35年とすることもできますが登記や融資の手数料が余計にかかります。
また、更地の状態で複数年持つと維持するための固定資産税も高くつきます(更地の固定資産税は単純に家が建っているものの最大6倍になります。※広さにもよりますが)

土地を購入する際の建物の見積りと実際の建物の見積りに大きな差が出ると審査が通らなくなります。

もしも、土地を買うときの融資が「つなぎ融資」だった場合期間(1年?)満了とともに全額を返済しなければならなくその時点で家が完成してない(融資を受けられない場合を含む)と土地を売却してさらに足りない分を手持ちで返済しなければいけないなどの危険を伴います。

piyokosan様の状況をすべて把握しているわけではございませんので、これ以外の様々なデメリットが隠れている可能性が有ります。

私は、研修医が終わって勤務先が固まって(特に保育園の問題)から土地を購入することをオススメいたします。

西村和敏
http://fplifewv.com

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回答専門家

西村 和敏
西村 和敏
(宮城県 / ファイナンシャルプランナー)
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022-291-7097
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