医師（高収入者）とマイホームと住宅ローン

piyokosan様

こんにちは。

宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーの西村和敏です。
http://fplifewv.com

＞１：どのくらいの住宅ローンなら一般的に返せるのか
＞合計5000万～6000万というのは、そもそも借りれるのか、借りれたとして私たちが借りて返せる額なのかということを非常に不安に思っています。

まず借りられるかというところですが、
単純に年収の５倍～７倍という計算方法があります。公務員であれば７倍超も可能性があります。年収５６０万円であれば７倍で３９２０万円です。
次に返済負担率という考え方があります。
他にローンが無いとして
フラット３５ですと年収４００万円以上は３５％以下の返済負担率ならいいので、金利約２％弱だとすると年収５６０万円だと５０００万円くらいとなります。

将来の医師にとしての収入の見込みも加えるともっと大きくなりますが、医師や高収入の方のライフシミュレーションをよく行いますが、収入が多いとその分税金・社会保険料・家計支出も多くなりますので結構返済が厳しいということがあります。

私は返済負担率は２５％（理想は２０％）以下に抑えるべきと考えます。

６０００万円の住宅ローンを２％で３５年だと月の返済は約２０万円ですので夫婦で年収９６０万円以上は必要です。
医師になっていれば余裕でクリアすると思いますが、研修医のアルバイトは禁止になったというような話を耳にしております。またお子さんを育てながらですと最初の１０年くらいはかなり大変ではないかと思います。

＞勤続が1年未満ですが、これは住宅ローンを組むことは不可能なのでしょうか。

医師免許のコピーを提示するなどして有利に進めることはありえます。
医師以外の一般の職業方でも３ヶ月程度の勤務実績があって勤務先が安定している、突然のリストラの可能性も低いという場合は借りられることがあります。

＞土地を買ってから建物を建てるのが３年以内でないと銀行から住宅ローンとしてお金が出ないと聞いたことがありますが、それ以外のデメリットはありますでしょうか。

土地の先行取得の場合ですと返済期間が最長でも２０年ということがあります。
建物を建てるときに借り直して３５年とすることもできますが登記や融資の手数料が余計にかかります。
また、更地の状態で複数年持つと維持するための固定資産税も高くつきます（更地の固定資産税は単純に家が建っているものの最大６倍になります。※広さにもよりますが）

土地を購入する際の建物の見積りと実際の建物の見積りに大きな差が出ると審査が通らなくなります。

もしも、土地を買うときの融資が「つなぎ融資」だった場合期間（１年？）満了とともに全額を返済しなければならなくその時点で家が完成してない（融資を受けられない場合を含む）と土地を売却してさらに足りない分を手持ちで返済しなければいけないなどの危険を伴います。

piyokosan様の状況をすべて把握しているわけではございませんので、これ以外の様々なデメリットが隠れている可能性が有ります。

私は、研修医が終わって勤務先が固まって（特に保育園の問題）から土地を購入することをオススメいたします。

西村和敏
http://fplifewv.com