地階や地盤面について

住宅・不動産住宅設計・構造 2015/02/26 04:56

（まず仮定の話ですが、11×15の敷地50坪、建40・容80%とさせてください）
地上2・地下1階。プランは広い玄関と車庫を同じ階に。細かく言うと、玄関からガレージをガラス越しに見られるようにしたいです。建40%ということがありますので、インナーガレージ（18坪）＋玄関＋HEVや階段等を同じ階にする場合、約30坪必要なため建ぺい率がオーバーしてしまいます。

そこで質問です。
1
地階なら建ぺい率を考慮せず約30坪の面積が取れるという認識で合ってますか？それとも地階にも建ぺい率がありますか？
具体的には、
1Fは20坪。
2Fは10坪。
地階は30坪（車庫18坪・玄関等12坪）。
これで建・容率共にオッケーだと思うのですが、どうなのでしょうか？
ただ、空から見たとき（平面図？）、地中に埋まっている完全な地階ではない場合、地階が30坪だと、1Fの20坪の建物よりでっぱっているため建ぺい率オーバーとみなされるのかな？と素人ながら思ってしまうのですが。

2
地階を作るときは地盤面が重要だと思いますが、地下車庫と地下玄関を作りたい場合ですと、どのような土地がいいでしょうか？
例えば、道路と同じ高さの敷地なら地階は作れても、地下車庫や地階玄関は物理的に無理ですよね。
私の認識ですと、車庫の高さ（約3m）を考慮して、3〜5mほどの高さがあるひな壇を検討していくべきだと思っております。
そもそも道路と同じ高さの敷地を盛土で上げて、上げた部分を地盤面とみなして、通常の1F部分を地階にしてしまうなんてことはできないですよね？
地盤面は周囲等によって決まるもので意図的に高くできないですよね？

例えば、道路から5m高いひな壇があるとします。その高さを全て削ってしまい道路と同じ高さにした場合、地盤面も5m下がりその道路と同じ高さになってしまうのでしょうか？

3
私のプランでは、外から出入りする単独の車庫ではなく、ガレージと玄関を行き来できるようにしたいです。
例えば、極端ですが、15mのひな壇の場合、1Fの床部分（地盤面？）から下まで15mあるので地下玄関＋地下車庫は高さがありすぎて作れないと思います。
私の場合、何m〜何mまでの高さなら理想のプランが建てられますか？
その上限と下限の高さを教えていただけたらと思います。
（2mは低すぎてダメ、7m以上は高すぎてよくない、などアドバイスください）
ぜひともよろしくお願いします。

れおれおんさん（神奈川県 / 男性 / 35歳）

回答：2件

専門家

小松原敬
建築家

地下車庫の家

2015/02/26 13:10 詳細リンク

: (5.0)

横浜の設計事務所です。

写真と図面は前に設計して竣工した地下車庫のある家の例です。
擁壁があって道路面より敷地が上がっているという場合です。
東京西部から横浜－鎌倉寄りの地域はこういう敷地が多くて斜面の家はよく頼まれます。

質問の1ですが、地下は建ぺい率に含まれません。
したがって、地下の方が1階より面積が大きくても問題ないです。
また地盤より出ている部分があっても、建ぺい率としては地盤面より1ｍ以下の部分は地下とみなされます。
敷地が擁壁などでわかりやすく作られている場合は地盤面の算定は簡単ですが、斜面になっている場合は平均地盤面を算出します。

質問の2で、地下とみなされる条件は「外壁が土の中に埋まっている」という事になります。
つまり5ｍ高いひな壇があったとして、両脇に高い部分の土地が残るようにくりぬいて地下車庫を造るということで地下扱いになります。
この場合、地下車庫の4辺のうち道路側は土に接していなく、他の3辺が土の中にあります。
ですので平均地盤面を算出します。
平均地盤面は実際の地盤より若干下がると思いますが、地下扱いには問題ないレベルです。
ただし、地上の建物の高さもそこから測るので高さ制限的にはその分は不利になります。

ちなみに盛り土はダメです。おっしゃるような例はあきらかに不自然ですが（笑）、斜面の土地などで「ズル」する場合に以前は使われていましたが、今は規制がかかっています。

それと斜路がとれれば平坦な土地でも地下車庫は造れます。
機械式の立体駐車場のようなものでもできない事はないです（お値段次第ですが）。

容積率も建物の大きさによっては地下であっても気にしてください。
車庫は全体の床面積の1/5以内であれば容積に算入しなくて良いです。
この場合の全体とは駐車場も含めた面積になります。
また地下玄関や地下室を設けた場合、これらの住宅部分は全体の1/3以内であれば容積に
算入しなくて良いです。

質問の3ですが、2ｍくらいならギリ大丈夫です。地盤面より1ｍまでは上がっていても良いので。
5ｍ以上あった場合、1階の一部分が地下に埋まるプランになりそうです。
7ｍ以上なら地下が2階あるようなプランでしょうか。（地下といっても道路側には窓が造れますが）

どっちかというと、5ｍ以上高さがあるような土地は技術的には可能だけれども費用的にはあまり現実的ではないと思います。（費用を惜しまなければ、15ｍあっても技術的には可能です/笑）

地下車庫の家として道路からの高さは2～3ｍ（あっても4ｍ）くらいが現実的かと思います。

＜あーす・わーくす http://office-ew.com＞

地下車庫

容積率

建ぺい率

斜面

地下室

評価・お礼

れおれおんさん

2015/02/26 17:55

痒いところに手が届くような回答、ありがとうございます。
とてもよく分かりました。
写真や図面なども載せていただき大変恐縮です。
建ぺい率の考え方や地階などについて、とてもよく分かり、勉強になりました。
お忙しい中、本当にありがとうございました。

小松原敬

2015/02/26 18:39

一つ書き忘れがありました。

住居の容積緩和対象の1/3は「住居部分の1/3」ということになります。
したがって、この例の場合ですと10+30+12（地下の住居部分）の42坪に対して、その1/3の14坪が容積緩和対象になります。

車庫は地上にあっても地下にあっても1/5が緩和対象です。（地上では建ぺい率には含まれますが）
従って、車庫を含めた全体の60坪のうちの1/5が容積緩和されます。

良い土地が見つかるといいですね。