会社経営者と住宅ローンについて

マネー住宅資金・住宅ローン 2014/03/26 09:55

お世話様です。初めて質問させていただきます。
このたび、すでに住んでいる住宅の建て替えを考えております。
そこで住宅ローンを組もうと考えているのですが、住宅ローンが組めるかどうか大変心配しております。
私は９年前に起業しまして会社（法人）の代表取締役（家内が取締役）です。
年齢は４３歳。妻と中学生と小学生の娘がおります。
年収はおおよそ７００万です。
会社は過去３期のうち２期は赤字でしたが、先期は大幅な黒字を計上し今期から役員報酬もアップさせました。
すでに住んでいる住宅の残債はおおよそ１１００万
新たに組もうと考えているのは３０００万、頭金はなしです。
過去にローンの支払いを遅らせたことはなくきちんと払っておりました。
２年ほど前にクレジットカードの支払でついうっかり銀行に残金がないことがあり２回ほど支払いに遅れたことがあります（すぐにカード会社に電話をして2～３日後には支払いは済ませました）。
車のローンは完済済みです。
給料振込口座には定期預金はありますが、会社のつなぎ資金として借入をし６０万円ほどのマイナスが出ています。
家内は会社の取締役を兼任しながらパートで年１２０万ほどの収入があります。
状況としては上記のような感じですが、会社役員はローンが組みづらいと聞き大変不安に思っております。
専門家の方々から見てもやはりローン審査は通らないと思われますでしょうか？
よろしくご教示願えれば幸いでございます。
どうぞよろしくお願いいたします。

chaki2014さん（埼玉県 / 男性 / 43歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

やや条件が厳しくなるでしょうが、住宅ローンは通るでしょう。

2014/03/26 23:27 詳細リンク

: (5.0)

不動産コンサルタント＆ FP の野口です。

ローンの審査で重要な項目が２つあります。

１つ目は、購入物件の資産価値が購入価格と釣り合っているかどうかです。即ち、ローン返済が困難になって、その物件が競売、任意売却などで販売されてもある程度回収できるかがポイントです。
chaki2014様は、現住宅の建て替えとのことですが、土地の査定価額と建て替える住宅の価値がどの様かですが、現在の残債1,100万円はどの様にお考えか判りません。建て替え建物だけで3,000万円ですと、ローン総額が4,100万円になりますが、土地価額評価が相当高くなることが条件です。少なくとも土地評価額が、1,500万から2,000万円になる必要があると思います。

２つ目は、chaki2014様自身の個人属性です。即ち、chaki2014様の職業、家族構成、資産内容などが条件です。
chaki2014様は、９年前に起業され、自営業を経営されています。業種にもよりますが、起業して倒産、廃業になる確率が統計上１年以内で60％、5年以内で80％、10年以内で95％と成功する確率が極めて低くなっています。この点を指摘して「起業会社経営者は銀行から敬遠される」結果を招いているのも事実です。業種でも「水商売は、債権が水の如く流れる」と言われ敬遠される業種の一種です。

しかし、chaki2014様は9年経過し当初はご苦労されたでしょうが、会社経営も順調に推移しているとのことで、現時点では起業が成功した部類にはいるでしょう。貴方会社の過去の業績推移・財務内容と経営計画の実現性を重視するでしょう。

更に、過去のローンの返済事故や、ご家族の状況で十分住宅ローンを返済していけると銀行が読めばいいのですが、自己資金ゼロ、旧ローン残債の取扱などで、同一銀行へが比較的緩やかと思いますが、ローン条件が厳しくなるでしょう。

ローン期間の短縮、金利の上乗せ、連帯保証人の設定などが考えられます。

これらの追加条件も、会社経営の見通し次第でしょう。貴方の年収は会社からの給与報酬でしょうから、年収が例え300万円でも会社の財務内容（特にB/C）がこれを補っていれば良いわけです。多分株主は、chaki2014様ご自身、同族でしょうから、会社＋個人＝審査条件となるでしょう。

何故、今建て替える必要があるのか？、もっと資金余裕が出てきてから、残債も完済し、自己資金が20％以上出てから、会社の更なる業績UPのために使った方が良いのではないか？お子様の教育資金は、どう考え手いるのか？ご子息に会社経営の後継は？

等々質問攻めに合うでしょう十分納得させられるご準備をされるようお勧めします。