住宅ローン控除を受けるか一括購入か？

tyruさん

初めまして、千葉の住宅取得相談専門のＦＰオフィスケルンの佐藤です。
住宅ローン控除の制度変更のタイミングですから、判断に迷われますよね。

少し分からない情報がありますので、仮定のお話となることご了承ください。

まず、ご夫婦で連帯債務でとのことですので、フラット３５をご利用予定でしょうか？
10年固定とも書かれているので銀行融資でしょうか？
ローンをお二人別々に組むという解釈で大丈夫でしょうか？

銀行の場合、ご主人がメインの借入人（債務者）で奥さんの収入を収入合算という形でプラスする場合、奥さんの扱いは連帯保証人となるケースがほとんどです。
連帯保証人ですと、そもそも住宅ローン控除の適用にはなりませんので注意が必要です。
（債務者であるご主人は対象になります）

フラット３５ですと、収入合算した場合は連帯保証人ではなく、連帯債務者になりますので住宅ローン控除が受けられます。

銀行で借りる場合はご主人でひとつのローン申込み 奥さんでひとつのローン申込みという形で2本別々に組む（それぞれが債務者）とそれぞれがローン控除の対象になれます。

ちょっとした言葉の違いですけど、大きな影響があります。
念のため、記載させていただきました。

あと、消費税は８％で購入される予定で大丈夫でしょうか？
もし５％で購入の場合は住宅ローン控除は拡充前の制度（現行制度）での適用になりますので、ご注意ください。

さて、ローンを別々に半分づつ組んでいる場合を想定して奥さんだけの金額を試算してみます。
ローン借入額 1650万円 金利１．７％で返済した場合
建物の持ち分を1／２と仮定

仮に4月に返済スタートをして12月の融資残高は
約1620万円です。
1年目のローン控除は残高の１％ですので控除枠は約16.2万円になります。

源泉徴収税額＝12万円ですので、まず12万円は全額還付されます。
残りの4.2万円は翌年の住民税から控除されることになります。

所得税は無税だし、翌年の住民税も減るしお得ですよね。

でも、ちょっと忘れてはいけないのは、住宅ローンの利息です。

同じ期間（４月~12月）に支払った利息額は合計で約185,000円です。
取り戻した所得税と住民税の額以上に利息を支払っています。

全額自己資金での購入も可能とのことですので、手持ち資金等が新居入居後の家計で不足等しないようでしたら、全額自己資金での購入も良い選択だと思います。

参考なれば幸いです。

もし詳細なご相談など必要でしたら、同じ千葉県で活動していますので、お声掛けください。

tyru様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ（R）という商標で専門分野「住宅ローン・アパートローン」のＦＰをしております。宜しくお願いいたします。


さて、住宅ローンの検討の前に、次の点を整理して下さい。

「ご両親の資金等で一括購入も可能」

この意味はつぎのどちらでしょうか？

（１）ご両親から住宅購入資金を「もらえる」
（２）ご両親から住宅購入資金を「借りる」

いずれにしても、贈与税対策が必要です。



【贈与税の問題】

（１）「もらえる」場合

『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置』
を検討した方が良いので、いつ贈与を受けて、いつ確定申告をするのかを計画しましょう。

・住宅購入時に幾らの贈与を受けるのか？
・その後は、いつ、幾らの贈与を受けるのか？
・各年の贈与税納税額は幾らになりそうか？
・相続時精算課税制度を使うのが得なのか？


（２）「かりる」場合

こちらも、正しく借りて、正しく返済しないと贈与税の問題があります。

・契約書や返済予定表の準備


次に、誰が幾らのローンを組むべきか？
について、再度ご検討下さい。

【ローン割合の問題】

本当に「夫：妻＝50：50」で良いのか？
次の視点から再検討してみて下さい。

・妻は今後10年間仕事を継続するのか？
・出産等で退職することは無いのか？


最後に、住宅ローンの組み方です。
まずは、贈与税の問題からご検討されるのが良いと思います。
（その後、「1年目に返済予定で10年固定が良いのか？」等、ローンの組み方についてご検討下さい。）




以上ご参考になれば幸いです。
もっと聞いてみたい場合には、下記ＨＰよりお問い合わせ下さい。


～千葉県から経営革新計画の承認を受けています～
『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
ファイナンシャルプランナー[ＣＦＰ(R)] http://www.shinkyo-jp.com/

---------------------------------------------------------------------
～お得情報～
弊社経由で住宅ローン申込み → 変動金利（０．７２５％）実績
※提携金融機関に限ります
※２０１３年１１月時点の情報です
---------------------------------------------------------------------