私道の使用許可の確認を取らずに建てた家

住宅・不動産新築工事・施工 2013/02/16 23:45

昨年２面が道路に隣接した土地を購入しました（東側私道、南側市道）その後ハウスメーカー（HM)と契約し建築がはじまりました。こちらの要望は東側玄関で妻が自宅サロンを開きたいため玄関横にお客様用駐車スペースを作ること家族用の駐車スペースは別に確保することで最初から伝えてました。途中いろいろトラブルがありましたが何とか９月に完成しました。完成後２週間完成見学会に使用することが条件だったためいったん引き渡しを受け（この時点でローンが発生）見学会後に正式引き渡しで鍵をもらう予定でした。しかし、見学会中に東側玄関前の私道所有者が怒鳴り込んできて私道の使用は許可していないので絶対通行禁止とのことでした。慌てた私たちはHMに確認したところ私道は位置指定道路で生活道路（奥に１０件ほど利用されています）なので大丈夫と思っていましたと確認を取っていないことが判明。HMは確認ミスを謝罪され早急に解決しますと約束されました。しかし、土地所有者との話し合いはひどいもので4か月たっても解決しないし家は空き家のまま家の前には嫌がらせのポールまで建てられています。最終的に和解策は永久に使用出来ないよう東側駐車スペース一面に塀を建てること・永久利用放棄の文面の提出などでした。HMは駐車スペースは別にあるし（家族用）この条件をのんで住んでくださいと言いますが私たちは将来設計を考えた上に建築した家でしたしサロンを開きたいと思っていましたがその夢が壊れてしまいこのまま引っ越すべきかと考えています。この場合住んでもいない家ですが４か月もローンを払っています。引き渡しはまだなので契約解除など方法はありませんか？また、引っ越しを考えた場合東側の通行ができない・お客様用駐車スペースが確保できない・４～５か月空き家になった家の保障や我が家に対する賠償責任・慰謝料などどのくらいのものですか？一度もう引っ越す気がなくなったので買い取って下さいと伝えたらびっくりするくらい安かったです。どうすべきでしょうか？

JULIさん（兵庫県 / 男性 / 42歳）

回答：2件

辻唯寿
建築家

第3者を入れないと進まないのではないでしょうか？

2013/02/17 11:20 詳細リンク

はじめまして。名古屋の住宅建築事務所TREEHOUSE辻と申します。

文章読ませていただいて図面がないので完全ではありませんがおおよその事情は分かったと思います。

最初から1方は公道に接道しているので建築ができないわけでもないのですが指位置指定道路であればこれがどういう意味するかは土地売買の重要事項説明事項に必要な内容であると思います。そういう意味では公道でなければそれを継続して使用できるかできないかという内容は確認する必要もあったと思われます。

今回のケースでもし同じ所有者が建て替えであれば既得権を主張できると思いますが
そもそも所有者が変わるのであれば別問題です。そういう意味でその時点で確認が必要で
あったことだと思います。

もちろん土地価格の評価でも道路が2面使えるかどうかで価格も違うわけですから。

また最初から使えないことが分かってみえればJULI様も買わなかったでしょう。

また請負契約に関しては図面通りにできてしまった以上契約解除も難しいと思います。
いろんな意味で損害賠償して頂く方法しかないのではないでしょうか？

今後の解決策の方法として3つ考えられます。

１、すべてをハウスメーカーおよび不動産会社、設計士さんを含めて関係者に納得いく価格で買ってもらう。

２、隣地の方に道路の使用料としてまとまったお金を支払う。（もちろんHMの費用で）
実際私有地であればそもそもただというわけにはいかないと思います。
また毎月とは年払いだとＨＭが逃げる可能性があるので30年分まとめて払うとかの方策が賢明です。

３、サロン自体を断念又はアプローチを変えて家を再度改修を行う。もちろんＨＭの負担かつ損害を補償して頂く。

ここに住むすまないにしろ放置しておいてもリスクも損害も大きくなるばかりです。
そういう意味では専門家サンを入れて第3者との話し合いが必要だと思います。

引き渡しが済んでいなければまだＨＭも資金回収できないので解決を望んでいるはずです。

第3者を入れて話し合いを行いたい。もちろんお聞きする情報の範囲ではＪＵＬＩ様再度の落ち度はないと思いますのでその費用をすべてＨＭ側で持つことも含め文書で交わしたうえで話し合いを進めるしかないのではないでしょうか？
話が進んでいきますようお祈りいたします。

ＴＲＥＥＨＯＵＳＥ辻
http://www.shosai-4031.jp/

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柏倉智弘
工務店

相手の方の真意はどういうものなのでしょう？

2013/02/17 12:23 詳細リンク

せっかくの新居なのにご入居前にこうしたトラブル。大変な思いをされていますね。

文面からの推測の範囲ということでご了承ください。

ここまで言ってくる私道の所有者ということは、この私道に面して住んでいらっしゃる方なのでしょうか。質問者の方がそこから出入りすると、自分の通行に支障があると思っていらっしゃるのでしょうか。
それとも、離れたところに住んでいる方だが、自分に挨拶もなしに自分の土地を通行されたくないと思っていらっしゃるのでしょうか。

文面通りにその私道が「位置指定道路」になっているのであれば、あくまでも道路ですから通行を制限するような権限は所有者の方にもありません。
道路扱いになっているかどうかは、行政の道路課や確認申請の窓口で確認できます。
建築確認済証の添付図面（配置図）にも記載がありますが。
一度行政で相談してみてはどうでしょうか。

一斉に家が建つ分譲地などとちがい、既存の住民がいるところへ移っていく際には、元々住んでいる人たちにも「どんな人が引っ越してくるのだろう？」「自分たちと仲良くやってくれるだろうか？」という心配があるようです。
この道路を使って生活している近隣の住民に、所有者の方のことを聞いてみるのも解決のための手がかりになるかもしれません。

心理的なしこりが残らないような解決が出来ることをお祈りします。