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対象：不動産売買
回答数： 1件
回答数： 2件
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はじめまして。 築１４年の５５００万が５０００万になる３階建てのワンルームマンションのことで相談します。 １２戸で、１件空いていて、年収６１６万、利回り１１．２０％です。 自己資金は１億円ほどです。 現在、賃貸アパートをもっていますが、入居率は９割ほどですが、建てて３０年以上たちます。 あと１０年もしたら、ガラガラになるでしょう。 その頃には、年金をもらう年になります。なので、中古物件をさがしています。 顧問の税理士は、人口減になるから、現金で持つ方が良いといいます。 マンションは、ミニミニが管理しています。 買うか、あきらめるかまようとこです。 土地は、閑静な住宅街にあります。いかがなものでしょうか？
レアドルさん （ 三重県 / 男性 / 54歳 ）
回答：2件
専門家
近隣を十分調査して下さい。
現状は、利回りからは良いと判断します。
しかし、今後その立地がどう変化するか予想を厳しく立てるのが肝要です。
近隣に、競争するマンションやアパートの建設が予想されないか。特に、アパートが
手強いと思います。ハウスメーカー等が更に攻勢を掛けることは必至です。
今後、特に修繕費が発生を予想されます。築15～20年で大規模修繕を１戸当たり
約百万円が必要でしょう。
設備の更新も必要でしょう、エアコン、給湯、キッチン、洗面、トイレなど再点検の
時期だと思います。
これらと通常管理費、税など必要経費を差し引き、稼動率90％で、実質利回りが
厳しく見て、20年間平均5％以上確保されるのならGO！でしょう。
ポイントは、「家賃の下落と稼動率を近隣と比べ、管理を良くし、収入を減を
最小に押さえるか」5年ごとのシュミレーションでキャッシュフローを試算して下さい。
その上で、判断して下さい。
評価・お礼
レアドルさん
2012/09/29 16:52ご回答有り難う御座います。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
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