中古アパートの購入について

不動産投資のアドバイザー 野口です。

レアドル様が現在相続で経営しておらるアパートがあり、今までの経営状況から、今後もどのようになるかが判ると思います。

検討されている築14年の3階建て12戸のアパートは、木造か、軽量鉄骨であると想像します。従って、耐用年数は22～25年ですから残り10年前後が賃貸可能期間と算定します。

この間、賃料収入と修繕費などの支出を差引き実質収入が平均して年間500万円が最低欲しいものです。10年間で購入価額5,000万円を回収し、建物の評価が０として、土地が例えば1,500万円で売却可能であれば、10年間で1,500万円の儲け(利回り３％）です。此れが最低条件でしょう。

アパートは、築10年以上経過すると内外の防水工事、塗装工事が必要です。また、水廻りや設備の更新、内装などを見積もる必要があります。

更に、築年数が経過するに従い、賃料は年々Downします。立地により異なります。
また、常に満室を想定するのは危険です。稼働率は、80～90％で計算します。
レアドル様が経営されるのであれば、賃料下落も、空室リスクも、その市場を見渡し、最近のアパート専業業者（Ex、大東建託、東建Co、レオパレス、旭化成、大和ハウス等等）の攻勢があるのではないでしょうか？これ等と（土地所有者＝原価＝０）競争していけるか等を十分調査分析していく必要があります。

今までの経験から、十分ご検討され、長期に亘って十分な自信があればご決断され、ご購入投資されるのも良いでしょう。

倒産により、破産財団の処分物件（競売、任意売却）ですから更に値引きが可能ではないでしょうか。

現状の金融資産で確実に３％以上利回りを得るのはそう多くありませんから、不動産現物は大きく利回りを得難いですが、安定した収益は上手く経営すれば得られます。

現在だけで判断するのではなく、長期に亘ってキャシュフローを作成し挑戦してください。