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対象：不動産売買
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回答数： 2件
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新築マンション購入申し込み時に同系列の不動産屋に築30年のマンションの売却を
専任契約で依頼、もう7ヶ月も経過していますが売却できない状態。 来月 なんとか資金は ほかで工面して来月 新築に引っ越します。でも 早く 売却したいのです。その場合ですが 思い切って 近場の不動産屋に依頼しようとも考えているのですが・・・。よく レインズとかで繋がっているので どこに依頼しても一緒と聞くのですが やっぱり同じなのでしょうか？もうすぐ 契約期間が切れるので悩んでいます。3月から４件の見学者が来ましたが決まりません。値段交渉までいかないのです。7ヶ月もお願いしているのでこのまま 鍵を預けて依頼するか？ 別な不動産屋さんに依頼するか 悩んでいます。
yamasannさん （ 大阪府 / 男性 / 60歳 ）
回答：2件
専門家中古マンションの売却
はじめまして、住まいるホームの梅谷と申します。
今回のケースは、不動産の売却をされていらっしゃる方には、とても多いお悩みかとは思います。
私も自宅の中古マンションを売却した事がありますが、思うように売却が進まないと「このまま、ずっと売れないのではないだろうか・・・」と不安や焦りが生じるものです。
まず、７か月で４件のご見学数というのは、少なすぎるかと思い、一番の要因は「価格の設定」なのかもしれません。
ただ、おっしゃる通り、各不動産業者はレインズのデータベースを共有しておりますので、同じ様ではありますが、ご売却を依頼する業者により、営業戦略（方針）がかなり違います。
例えば、ご依頼を受けた売却物件を様々なインターネットサイトや、他の不動産業者のホームページにも掲載してもらって、各社で一斉に広告掲載して、広く買主様を探そうとする不動産業者もいれば、自社のホームページや、自社のチラシ、等だけで広告掲載をして、なるべく自社で買主様を見つけようとする不動産業者様もいらっしゃいます。（前者の方がたくさんの方に認知して頂ける可能性が高くなりますので、良い売却方法にはなりますが、大手の不動産業者さんは後者のケースも多いので注意が必要です。）
また、不動産業者や担当者の方にもより大きく違うのですが、レインズに登録する「販売図面」のデザイン等でも、引き合い状況はかなり変わる事もあります。（販売図面を見た方に、物件の魅力を最大限にアピールできているかが重要です。）
お部屋を空室で販売できるのでしたら、あまり費用をかけずに、ルームクリーニングや表層リフォーム（クロス張替・畳表替え、などの簡易なリフォーム）をした後、室内を綺麗に写真撮影して頂き、広告に活用してもらう様にする等、まだ努力できる事はあるかもしれません。（室内の撮影は、広角レンズ等を使用してもらってクオリティの高い写真をお願いすると良いです。）
以上の様に、売却をご依頼される業者様の努力や営業方針、センスによっても、不動産売却の結果は大きく変わります。
現在ご依頼されている業者様に、今一度頑張って頂くか、良い不動産業者様にめぐり合えるといいですね。
良いご売却ができます様、心よりお祈り申し上げます。
http://www.smilehm.com/ 株式会社 住まいるホーム 梅谷晃司
評価・お礼
yamasannさん
2012/09/17 14:07重ね重ね 有難うございます。先程 主人と1件回ってきました。話を聞いてみて おっしゃる通りの事を感じました。もう6ヶ月も更新したなら 義理は通せてると思うので思い切って
変えてみます。又 初めからになりそうですが・・・ 今度は この近くの 沿線のこのマンションを作った会社系の不動産屋ですので期待しています。鵜呑みにしてはいませんが 確かに 話を聞いた限り 営業の仕方の違いを痛切に感じています。いままでは 今度 買うマンション系会社からの紹介の会社でしたので 近くに営業所もないので営業マンは頑張ってくれているのに 考えてみたら 無理があったのかなぁ・・なんて 前向きに考えられるようになりました。
回答専門家
- 梅谷 晃司
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント・FP）
- 株式会社 住まいるホーム 代表取締役
不動産売買をお得にできる様、やさしくお手伝い。
一般の方にとって不動産売買は初めての事も多く、「わからない事」や「不安な事」がたくさんあるかと思います。そういった点を、あせらず少しずつ勉強しながら、ご一緒に考えていきましょう。費用もお得に、安全な不動産取引をお手伝いさせて頂いております。
梅谷 晃司が提供する商品・サービス
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中石 輝
不動産業
-
空室になったマンションの売却について
非常に判断の難しい問題かと思いますし、私も同様のご相談を多くいただきます。
築30年と古いマンションの場合、居住中の状態で販売を行なっている間は、見学者から良い感度が得られないケースが多いです。
特に、昭和56年5月31日以前に新築工事に着手された、いわゆる「旧耐震基準」の建物のとなると、耐震診断の状況によってお客様の反応も変わってきますので、区分所有者個人で調整できない部分もあります。
区分所有者個人が空室になった段階で行える販売戦略となると、以下が考えられます。
1）ハウスクリーニングの業者を入れる
2）クロスの張り替え、畳の表替え等の表層リフォームを行う
上記2点は、発生する費用の割にそれなりの効果は望めます。
お部屋の広さにもよりますが、60平方メートル程度であれば1）で4～7万円、2）で25～40万円、といったところでしょうか。
なお、ご質問の中にも書いていらっしゃるように、現在はレインズ等のシステムが整備されておりますので、販売窓口の仲介業者を代えたからといって、販売状況が大幅に改善するというわけではありません。
それよりも、やはり一番大きなポイントは「価格」です。
物件による要因も大きいですが、ある程度市場性のあるマンションであれば、相場価格よりも割安な価格設定にすれば、それなりの期間で成約に至りますし、割高な価格設定ですと販売期間は長期化します。
販売窓口を選ばれる際には、まずは価格に関して、物件特性や周辺のマンション市場を的確に捉えた価格設定に関するアドバイスをしっかり行なってくれるかどうかをポイントに、現在の窓口業者を含め2～3社から意見を聞かれることをおすすめします。
その際に、上記に記載したようなハウスクリーニング・表層リフォーム等の提案、業者の紹介等も併せて行なってくれるような担当者が理想的だと思います。
お力になれる回答かどうかわかりませんが、ご自宅マンションのご売却が今後スムーズに進むことをお祈り申し上げます。
株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
中古マンション購入の新しいカタチ「中古マンション・リノベーション.com」ホームページ http://chukomansion-renovation.com/
評価・お礼
yamasannさん
2012/09/14 21:34早速回答くださり有難うございます。レインズの件 納得しました。どちらにせよ ２．３件
回って見ることにします。住みながらですので 数件でも大変でした。ちょっと 振り回され
疲れてしまいました。改めて 営業の人の辛さも感じてしまいました。希望のお客様と出会うのは大変なものですね。それを全て超越するのはやはり 価格だけなのでしょうね。。
内装は自由にしたいので眺望と言われ、眺望ももう少し 低い階がいい・・南東向きなのに 午後見学に来て 暗いと言われ・・・気に入ったら親が築年数が古いと言われたとか・・・
恋人と出会うようなものなのでしょうね・・・ すみません ぼやいてしまいました。
落ち込まないで又頑張ります。
有難うございました。
中石 輝
2012/09/14 22:59早速評価いただき、ありがとうございます。
‘恋人と出会うようなもの’おっしゃる通りです。
私はいつも購入を検討するお客様に「物件探しは結婚みたいなもの」とよく説明します。
全てにおいて100点満点の相手（物件）なんて、そう巡り会えるものではないですし、まだまだ結婚したい（物件を買いたい）と本気で思っていないと、なかなか無い物ねだりをしてしまうものです。
本当に「ご縁とタイミング」、決まるときには以外なほどすんなりと話が進むものです。
早い段階で良いご縁に巡り会えることを、心よりお祈り申し上げます。
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アネシスプランニング株式会社
（お金と住まいの専門家）
