相続したマンションをどうするか迷っています

住宅・不動産不動産売買 2012/10/01 04:42

事故で親を亡くし、財産を相続することになりました。
その今一番悩んでいることは、相続財産の中で一番大きな財源になるマンションの振り方です。

実は相続財産の中にはマイナスの財産も大きくあり、その返済をどの様にしていくか銀行とも話し合いをしている最中です。
債務は銀行の借入れが５０００万円あり、他に友人借入れが１０００万円、固定資産税の滞納が４００万円ほどあります。
マンションといっても鉄骨造りの3階建てで７戸しかない小さなもので、エレベーターもありません。
最初はこのマンションを維持して返済をしていこうと思っていたのですが、相場より良さそうな価格で欲しいという方がいて売却することも考えています。
しかし、どちらの方法をとってもリスクや不安はつきもので、どちらにした方が良いのか決めかねています。今まで親ともアパートの詳細や経営などほとんど話をしたことがなく、借金があることさえ知らなかった状態です。ただ家を残していきたいという考えで相続をしてしまったのですが、最近ようやく精神的にも落ち着いてきて、ことの大きさに改めて悩んでいます。
もう１つアパートがあるのですが、こちらは諸事情があるため売却することはできません。なのでマンションを売却した場合こちらの収入で返済をしていくのですが、家賃も安く収入は大きく望めません。築年数も２６年なので全体的にリフォームが必要な状態になっているので、大きな出費はかかってしまう予定です。

詳細を下記に記しますが、何分知識の浅い素人ですので良いアドバイスをいただけたらと思います。ちなみに弁護士にも相談はしていますが、マンションについては私の決定によるとのことです。

長くなってしまいましたが、宜しくお願いします。

＜質問＞
・この状況でマンションは売却した方が良いのでしょうか？
・利回りの計算方法は正しいでしょうか？
・マンションの売却金額は妥当でしょうか？
・私が書き出した以外にも指摘要素がありましたら教えてください。
・賃貸アパートを購入して返済金を増やすことも検討していますが、いかがでしょうか？

補足

2012/10/01 04:42

＊マンション（売却か維持か？）
築１９年、鉄骨造陸屋根３階建、外装の修繕無し（見積もり額５００万円）
管理会社に委託。管理手数料４％
１階全フロア使用（居住＆作業所）。家賃：７５，０００円×１
２～３階２DK。家賃：４０，０００円×５（全６戸。現在１つ空室）
表面利回り：１６．５％（２０００万円で売却費で計算の場合）
５．５％（６０００万円の借入金で計算の場合）

＊アパート（事情あって売却は不可能）
築２６年、鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建、外装の修繕なし、屋上防水の修繕あり（H20頃）
管理会社無し
１階：３DK、３５，０００円×２戸
２階：２DK（２LDK?)、空き室２戸（要リフォーム）

＊家族
主人４８歳、会社員、年収６８０万円、県外に実家あり住宅・車ローンもあり。
私３８歳、会社員、年収２００万弱、
子無し（現在不妊治療のため、貯蓄も１００万程な状態）

＜売却するとなると＞
売却価格２，０００万円（現状渡し）
銀行借入れ額残り３０００万円
他の債務額１４００万円
銀行金利２％
返済期間検討中（１５年返済・元利均等にて月々１９３，０５３円）
※ 売却すると大きな財源が無くなってしまうため、今後が不安。
※ アパートを修繕し、その家賃収入と、家賃と相続の貯蓄（１０００万円程）で返済計画をたてても２～４年程しかもたない。

＜売却しないとなると＞
銀行借入れ５０００万円
他の債務額１４００万円
銀行金利２％
返済期間検討中（１５年返済・元利均等にて月々３２１，７５４円）
※ 現状を維持できれば完済可能（マンション25万円、ハイツ７万円）
※ マンションとアパートの修繕費がかなりかかる予定（両方で１０００万円近く）
※ 今はマンションに１部屋以外入居しているが、いつ退去されるか不安。
※ 事故や災害等で被害を受ける可能性もあり、他に修繕費用が発生する可能性もある。
※ 築１９年のため今いる買い手を逃すと、今後の買い手が現れるか不明。