住宅ローン審査について

マネー住宅資金・住宅ローン 2012/07/05 07:47

現在、新築住宅の購入を考えています。
土地は所有済み、建物は諸経費その他含め、3000万の予定です。

私、妻ともに会社員（勤続2年、勤続5年)でそれぞれ年収は260万・200万です。
この度、贈与税非課税1500万円（住宅取得資金贈与）の最大限の枠を使い、
（耐震性能などは調査中ですが、おそらく大丈夫との事）義父から妻へ1610万円の贈与がある予定で、そちらが頭金となります。

残りの金額（1400万円）をフラット35を使いローンを組みたいのですが・・・
（銀行も検討中です）。

予定では夫婦合算でローンを組みたいのですが、このような贈与がある場合、
妻が主債務者で私が連帯債務者となるのでしょうか？それとも持分が変わるだけで、
どちらが主債務者になっても構わないのでしょうか？

また、私が過去に消費者金融などから借り入れしていた事があり、個人信用情報を取得したところ、KSC・CICは白、JICCには完済債権が2件あります（異動情報はなし）となっています。妻は現金主義だった為、まったくの白です。

建物の名義、持分は妻、私とも気にしておりません。

上記のような状態ですが、どのような形でローンを組むのが最善でしょうか？
（通りやすいでしょうか？）
初めての投稿で、わかりにくい点もあると思いますが、ご返答よろしくお願いします。

hug1102さん（北海道 / 男性 / 30歳）

回答：1件

専門家

真山英二
不動産コンサルタント

個人信用情報の実務的な確認方法

2012/07/07 10:53 詳細リンク

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

フラット３５（Sを含む）の申込書は、
「お申込人」と「連帯債務者」で分かれています。

一般的に、夫婦で連帯債務の場合、
ご主人が「お申込人」の欄に記入して、
奥様が「連帯債務者」の欄に記入します。

個人信用情報の件は別として、
ご主人の方が年収も多いので、ご主人が
「お申込人」に記入をすれば良いと思います。

また、登記の持ち分に関しては、
奥様が贈与を受けた金額部分に関しては、
奥様が出資していることになるので
奥様名義にする必要があります。

フラット３５による借入金額部分に関しては、
登記の持ち分をご主人と奥様で
適当に割振りをして構いません。
その割振りに応じて、
借入金を出資している形になります。

今回、ご主人の個人信用情報に関して、
問題がありそうであれば、まず銀行の事前審査を
出してみると良いと思います。

すでに土地を所有していいて、建物建築のために
１４００万円を夫婦の収入合算（合計560万円の年収）
で借入するのであれば、通常は問題なく
審査を通過する案件だと思います。

例えば、ご主人を主債務者、奥様を収入合算者で
連帯保証人として申請を行って、
事前審査を否認されるのであれば、おそらく
ご主人の個信の問題だと思われます。

お聞きしている範囲において、完済債権とのことなので
特に問題はないと思いますが、
一度、確認をしてみると安心できるかと思います。

もし、ご主人の個信が住宅ローンの審査に影響を与えるものであれば、
奥様単独でフラット３５を用いて借入をする形になると思います。

ご主人が、連帯債務者、連帯保証人等になる申込方法では、
申込人と同様に個信を調べられるため、そこで問題が発覚してしまいます。

奥様の年収を200万円と仮定すると、返済期間35年、
返済比率30％で逆算すると、フラット３５の審査金利
（通常は店頭金利）が、2.49％以下の機関であれば、
計算上は１４００万円の借り入れができます。

年収200万円だと、銀行系のフラット35の受付機関は
難しいかもしれませんが、ノンバンク系の受付機関だと
比較的容易に受け付けてくれます。

多少の試行錯誤が必要かと思いますが、
ぜひ頑張ってみてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。