賃貸借と使用貸借のどちらとなるのか

住宅・不動産住宅賃貸 2012/02/06 01:59

一戸建てを知人から賃借する予定です。

賃借にあたり、
-オーナーである知人からは、賃料は無料-格安でかまわないといわれています
-リフォーム代が相当額となるため、使用貸借でなく賃貸借となるように賃借したいと思っております
-オーナーも賃貸借で賃貸することに同意しております
-上記の条件を満たす限りにおいて、賃料は低く抑えられたらと思います

自分で調べた限り、
-1.賃料が周辺の家賃相場より著しく低い場合は、使用貸借となる
-2.賃料が固定資産税等の必要費のみである場合は、使用貸借となる

ここで質問ですが、
では建物について、いくらの賃料を支払った場合それは賃貸借と認められるのでしょうか。1.周辺の家賃相場のXX％なら賃貸借。2.固定資産税のXX倍なら賃貸借、等の基準を教えていただけましたら大変助かります。

お手数ですがご協力お願いできませんでしょうか。

補足

2012/02/06 01:59

ご回答いただき有難うございました。

賃料と公租公課の関係性では、最高裁判所事務総局の民事裁判資料第198号（1991年）の「民事調停事件処理要領案（裁判官・書記官用）（東京地方裁判所管内簡易裁判所）」において「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」（２３頁）との記載があるとのことで、それを参考に賃料を決定いたしました。

ただ支払い方法については、提示いただいた解決策でもありますが、リフォーム代をオーナーへ貸付、リフォームをオーナー持ちで行って、毎月の家賃とオーナーへの貸付を相殺するというスキームで話を進めていましたが、もう一点の多額の礼金プランも検討してみたいと思います。

書き忘れましたが、今回は法人で事業用に借りるものですので、税金を考えると貸付賃料相殺スキームのほうがよいかもしれません。

回答の注意点については、考えが及びませんでした。この点については業者と相談します。
有難うございました。

Flexさん（東京都 / 男性 / 31歳）

回答：1件

専門家

大槻圭将
不動産業　不動産コンサルタント

賃貸借契約となるためには・・

2012/02/08 18:54 詳細リンク

: (5.0)

よくお調べいただいてますね。回答もしやすいです＾＾
私も賃貸借契約をお勧めします。借主の権利がよりはっきりした賃借権を得る方が安心できますね。
で、質問の核心ですが、家賃相場の何%なら、という明確な基準はありません。
おそらく紛争時にはさまざまな要因（貸借期間、貸主との関係、相続者との居住期間等）を加味して総合的に判断されると思われます。
これは個別案件として詳細を法律家に相談してみないと明確な結論は出ないかもしれません。
明確な回答が出来ず申し訳ございません。

解決策になるかは分かりませんが、ひとつの案を。
リフォーム代が必要な場合、本来それは貸主が負担して、借主に貸借するというパターンが一般的です。
が、今回はFlexさんがご負担されるんですよね。
であれば、「多額の礼金（リフォーム代）を貸主に提供することにより、家賃を抑えた賃貸借契約になる」
もしくは「リフォーム協力金を貸主へ貸す。貸主は毎月5万円を借主に返済する。家賃は10万円だが、相殺して5万円になる」
というロジックも使えると思います。
たとえば、相場家賃20万円、確定家賃10万円、リフォーム代200万円を24ヶ月で割って8.3万円。
で、毎月の実質家賃は1.7万円。という方法もあります。

注意点は、やはり長い期間の間で、人間関係に変化が出たとき、権利関係がはっきりしていない（cf.契約書や重要事項説明書の不備）場合、もめます。
雨漏りがして、直すのに100万円かかる場合にどっちが負担する？なんていうのも微妙になりますし、それは経過年数によっても微妙に変化してくるので、できましたら近隣の業者に手数料を払ってきちんとした賃貸借契約書や修繕義務負担表を作成してもらい契約されることをお勧めいたします。