住宅ローン借り換えについて

ｋｕｚｕｍｏさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『金額的に、今のままだと借り換えは難しいでしょうか？』
につきまして、

住宅ローンの借り換えを行うことで、
メリットが出るための条件として、

１．返済期間が１０年以上残っていること。
２．借入残高が１，０００万円以上残っていること。
３．現在利用しているローン金利と、借り換えた場合のローン金利との差が、
１．０％以上になること。
などとなります。

よって、ｋｕｚｕｍｏさんの場合、
返済期間や借入残高につきましては、
条件を満たしていますが、
ローン金利のうえからは、
ｋｕｚｕｍｏさんのお考えの通り、
現在よりも固定期間が長いローン商品に借り換えを行った場合、
１．ローン金利が現在よりも高くなってしまうこと。
２．新たに諸費用がかかってしまうこと。
などの点を考慮した場合、
現在よりも、返済額が増えてしまうことになってしまいますので、
残念ながらメリットは期待できないと考えます。

よって、それでも借り換えを行う場合は、
毎月の返済額が今よりも増えてしまっても、
固定期間をともかく長い期間にして、
返済の途中からローン金利が上がってしまうような、
心配ないようにするということになります。

例えば、借入残高２，５００万円につきまして、
ローン金利２．７％・３０年返済とした場合、

ご主人様の手取り収入４３０万円に占める住宅ローンの負担割合は、
３１．０％ほどとなりますので、
住宅ローンの審査に当たって、
収入のうえからは特に心配しなくても、
大丈夫な水準だと思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

KUZUMOさんこんにちは。
ＦＰコンサルティングオフィスの松永です。

今の5年固定で借りている分の将来の金利負担増がご心配とのことですが、お気持ちはよく解ります。
余裕があるという場合でなければ、金利リスクは取らない方が安心ですよね。

ただ長期固定金利に借り換えた場合、KUZUMOさんの場合は恐らく今よりも金利負担が重くなるであろうこと、そして借換えには費用がかかることは認識しておいてください。

借換え時の費用としては、不動産登記関係の費用(登録免許税、司法書士手数料)、新たなローンの保証料、銀行の事務手数料や返済手数料、印紙代等があります。～逆に、今のローンの保証料の一部戻りもあります。

さて、借換えは難しいかどうかというご質問ですが、確かに自営業者の方の場合は一般的にサラリーマンよりも審査が厳しくなります。しかし、一度銀行に相談されてはいかがでしょうか。
具体的に費用がどのくらいかかるのか、また何％の金利で借りられるのか等を確認することもできます。

同時に、将来のキャッシュフローを今のうちから確認しておくことをお勧めします。
これからお子さんの教育費負担も発生してきますので、今のうちから将来の姿を確認して、もし必要とあらば早いうちから対策を打っておくと良いでしょう。

有料となりますが、将来の対策についてはＦＰに相談されることも一つの方法です。

ＦＰコンサルティングオフィス 代表 松永文夫
http://www.fp-consul.jp/

kuzumo様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ（R）という商標で専門分野「住宅ローン・アパートローン」のＦＰをしております。宜しくお願いいたします。


住宅ローンの借換えをご検討との事ですが、kuzumo様が懸念されていますとおり、自営業は審査上確かに有利ではありません。ただ、ローン残高からみますと借換えが不可能という事もないと思います。


さて、借換え案ですが、次のような点も検討してみて下さい。


（１）フラット３５への借換え
金利は融資実行時点の金利が適用されますので、今現在のレートが使える訳ではありませんが、2011年10月の金利は2.18％です。
フラット３５でしたら、残り全期間の金利が固定できます。
ただし、次のような注意点もあります。
・金利の低いフラット３５への借換えの場合、一般的に事務手数料が融資額の2.1％必要です。（ただし、新たな融資に組み入れることは可能です。）
・団体信用生命保険料が自己負担となります。
・建物の建築が一定の条件をクリアしている必要があります。


（２）現在検討中の銀行以外の再検討
10年固定であれば、当初10年間は1.50％、11年目以降は2.30％（基準金利が11年目に上がっていなければ）という銀行もあります。


（３）変動金利の検討
確かに金利上昇リスクはありますが、私のところでは《0.775％》という金利でお手伝いさせて戴いたことがあります。（2011年9月のお手伝い）
仮に2800万円を35年間、金利0.775％で借りた場合は、毎月の返済額は76,137円となります。
現在の毎月の返済額は95,000円位だと思われますので、毎月1万9千円程度抑えられます。

※ 下記の補足に変動金利の注意点を記載しました。



３点ご紹介させて戴きましたが、この（１）（２）（３）ともに私のところで取り扱えます。もし、検討してみたい場合はご連絡下さいませ。



以上ご参考になれば幸いです。

～千葉県から経営革新計画の承認を受けています～
『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
モーゲージプランナー[ＳＣＭＰ] / ファイナンシャルプランナー[ＣＦＰ(R)]
http://www.shinkyo-jp.com/