建売住宅の売却・賃貸について

地方県庁所在都市近郊に住んでいます。
主人は40代半ば、私は30代後半の妻です。中学生と小学生の子供がいます。
2200万円の住宅ローンは完済済みです。

１～２年後に築15年の建売住宅を売却かあるいは賃貸物件にして、新たに新築か中古の一戸建てを購入する予定でいます。

売却の主な理由は、高齢の両親の家近くに移り住む為です。幸い、主人の勤務先にも近くなりますので、主人は引越しに賛成しています。

問題は、果たしてこの家が売れるのかという事です。築15年の建売住宅な上、二人の男の子を育てて来ましたのであちこち痛みが目立ちます･･･。売却価格は買値の1/4程度になりそうです。
売却価格が土地の値段にしかならないのであれば、我家への愛着もありますので、賃貸にして資産として残すという方法も考えています。
（周辺環境は、ベットタウンとして年々若年人口が増加している街です。買い物に便利で子育てには良い環境だと思います。）

素人には色々と判断できないこともあると思いますので、一戸建てを賃貸にする際に気を付けることやメリットとデメリット、リフォーム諸費用等色々と教えて下さい。


そして、一番肝心な事なのですが･･･、40代半ばで高額の一戸建てを買う事にも不安があります。定年まで15年ほど。教育＆老後費用のﾀﾞﾌﾞﾙでお金も必要ですし、ローンを組むのは無謀な気がして怖いです。
主人の年収は850万位。ローンがありませんので、現時点では年200～300万の貯蓄はできています。2300万の貯蓄の半分以上は子供2人の大学進学費用に充てることになりそうです。
どの位のローンなら、教育費用も捻出しつつ返済可能でしょうか？

だらだらと長くなってしましましたが、どうぞご教授宜しくお願いします。