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対象：不動産売買
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お世話になります。
昨年10年住んだマンションを売却し一戸建てに買い替えました。しかし、2000万位の売却損が発生したため譲渡損失の申請を今月の確定申告でしようと思っています。
そこで質問です、譲渡所得の内訳書の中に建物の償却費相当額という項目があるのですが、私の所有していたマンションの登記には土地と建物の購入代金の区別はされておらず購入価格は4,050万でした。(ちなみに譲渡価格は2,030万)
この場合の償却費相当額はいくらになるのでしょうか？教えて下さい。
マッサさん （ 兵庫県 / 男性 / 51歳 ）
回答：1件
加藤 一枝
建築家
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消費税額から建物価格を逆算して...
不動産コンサルタント&建築家の晴ハレ住環境設計 加藤一枝です。
税理士ではありませんが、不動産活用をご提案する際に事業収支計画等も行って投資額、建築費等を決定する作業をする上で、減価償却費の算定をすることもあり、簡単な内容までではありますが、ご参考にしていただければと思います...。
さて、早速ですが、
今回売却された約10年前に購入されたマンションの売買契約書、領収書等から、消費税額を知ることはできませんか？
消費税は、建物だけにかかりますので、消費税額から逆算できます。
今回の場合、10年前(6か月以上は1年として、未満は0年として)の平成13年に購入された、
としますと、平成9年4月1日から消費税は5%になっていますので、
◎建物購入価格 = (消費税額 ÷ 5%) + 消費税額
として算出できます。
次に、償却費(=減価償却費)の算出ですが、
ご自宅用のマンション(鉄筋コンクリート造と想定)として10年間お住まいであった、ということですので、
非事業用資産の法定耐用年数表(定額法)を参照し、
◎耐用年数 70年
◎償却率 0.015
ということが確認でき、
これらと先に求めた建物購入価格を以下の償却費の算定式に代入します。
◎償却費(定額法)= 建物購入価格 × 0.9 × 0.015 × 10年(経過年数)
(注意)
この場合、もう一度、購入から売却までの正確な期間を確認し、経過年数として上記算定式に代入して計算して下さいね。
以上です。
晴ハレ住環境設計 加藤一枝
http://www.halehale-jukankyo.com/
補足
もしも、消費税がわからない場合には、
「建物の標準的な建築価格表」による単価を使用して、建物価格を想定します。
平成13年の標準的な単価は、
◎鉄筋コンクリート造 177.8千円/㎡
◎鉄骨鉄筋コンクリート造 186.1千円/㎡
となっています。
これらの何れかの単価(...千円/㎡)にマンションの専有面積(㎡)をかけて、建物価格を算出します。
評価・お礼
マッサさん
2011/02/04 17:32加藤先生、早速の回答ありがとうございます。今晩にでも目安の計算をしてみます。
後は、確定申告時に納得行くまで教えてもらいます。本当にありがとうございました。
加藤 一枝
2011/02/04 18:30お忙しい中、ご評価ありがとうございました。私も励みになります。
申告時には、売却されたマンションの購入時の契約書等の書類を揃えて行かれれば、
後は、丁寧に教えてもらえると思います。
概ねの目安額が分かれば、一先ずは、安心できますよね。
インフルエンザも流行っていますので、くれぐれも、夜更かしされませんように!
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