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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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ローン特約による解除の注意点につい

2018/09/26 10:17
(
5.0
)

yukayuka22様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、他の回答者様もおっしゃっています通り、
売買契約でローンを組んでの購入であれば、通常、ローン特約が設定されて
いるはずです。(稀にローン特約なしとしている場合も有)
「融資利用の特約による解除」といった項目に、融資承認期日や解除期日といった
名目で期限が明記されてはいませんでしょうか。


融資承認期日は、その日までに融資の承認が得られるかを線引きした期日、
融資特約による解除期日は、承認期日までに融資が得られなければ解除できる
といった期日を設定したものです。

もちろん、どうしても契約を成就させたい業者としては、他行での審査なども
勧めてくるでしょうが、契約条件がそれである以上、yukayuka22様は拒否して
白紙解約できるということになります。
当然、手付金も返還されます。


しかし、ローン特約にもいくつかの注意点があります。

まずローン特約に関しては2種類あり、一つは「本契約を解除します」 という
「解除条件型」(自動的に解除) です。
定められた期日までに審査が通らなければ、その時点で解約が決定するという内容です。

もう一つは「買主は本契約を解除することができます」という
「解除権留保型」(買主が解除権を行使して解除)です。
こちらは、解約可能な期日内に解約の意思表示などを行っていかないと、
ローン特約の解除権がなくなってしまう場合があるので注意が必要です。

yukayuka22様が取交した契約書のローン期日はいつになっていて、その解除の効果は
「解除条件型」(自動的に解除)と「解除権留保型」(買主が解除権を行使して解除)の
どちらを採用した内容なのか確認は必要です。


また、「融資承認期日」と「融資特約による解除期日」が同日であったり、
「融資特約による解除期日」のみしか設定されていないことがあります。
これが「解除権留保型」(買主が解除権を行使して解除)であると、
その設定日にしか解除のチャンスがなく、うっかり解除し忘れた場合、
その権利を行使できなくなるということに注意が必要です。


他には、ローン特約を行使できる条件として、「金融機関の審査にウソはつかない」や
「いつまでに審査に必要書類を提出する」「それらの不履行が後で判明した場合は
ローン特約は使えない」などが設定されていることもあります。
ちょっとした間違いや、病気の申告漏れなどがあって、不動産業者に知られている場合は、
ローン特約を認めないと言い出す可能性もゼロではありません。

似たようなケースで、購入をやめたくなり、契約を壊す目的で意図的に融資手続きを
遅らせたりと、ローン特約を悪用した契約の解除は、適用できないどころか、
ペナルティまで課せられる可能性もあります。
契約壊しに審査で否決される為や、逆にローン審査に通る為など、目的はどうあれ
ウソの申告(勤務先、職種、勤続年数、年収、借入れや金融事故)で
ローン審査が通らなかった場合でも、解除できない場合がります。
「実は会社を辞めるつもりでいる」などの不安要素を金融機関に与えての
融資否決も含め、意図的に融資を否決させ契約解除をしようとすることは、
リスクがあることに注意して下さい。


yukayuka22様にとって少しでも精神的なストレスの軽減と、いざ、
その状況になった際に役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

補足

不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森です。

契約上、設定さている期限があり、それを遵守しなかったのであれば、
原則、契約違反となります。 直ぐに対応することをお勧めします。

但し、融資の承認期日までに審査結果がでるようであれば、
相手方が問題として取り上げることは考えづらいと思います。

1~2日経過しても、元々の期日までに結果が出れば、売主側に
大きな損害はでないものと考えられるからです。

万一、そちらの審査が通らなかった場合、悪質な業者がローン解除でなく
少しでもお金にする考えで、手付金や違約金目当てにごねたとしても、
ローン解除を認めないとするには難しい印象があります。
再販活動が遅れた分の損などを言い出すにしても立証が難しく、
また、1~2日書類提出が遅れたことでのペナルティとしては
重過ぎる印象もあります。

そこまでして、可能性が低く企業イメージも良くないものにして、
何か言ってくることは考えづらいかと思います。


しかしながら、契約は契約です。
守るために交わすものですので、守れなかった際の振る舞い如何によっては
相手方も動き方は変わるでしょうし、実際に裁判にまで発展した際、
事実上の契約違反を、その時の裁判官がどう判断するかは決して楽観的に
考えていて良いもとは言えません。

もし昨日間に合っていないのであれば、その事実は変えられませんから、
今後の状況をふまえ、1日遅れた非を詫び、直ぐにやるべきことを履行するなど
誠意ある対応を行っておくとこが、相手から責められる部分をなくしていく、
今できる最善の対応かと思います。

yukayuka22様にとって、少しでも良い判断・行動の参考になれば幸いです。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

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評価・お礼

yukayuka22 さん

2018/10/06 22:21

ありがとうございます!
参考になりました。

しかし、また別の問題が発生してしまいました、、、

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか?

売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

契約解除について

住宅・不動産 不動産売買 2018/09/25 20:28

先日、土地売買契約書にサインをしました。

融資内容には1つの銀行名が書いてあります。
(とりあえずで書いた)

まずは、少しでも審査が通りやいかな?と思い、勤務先の給料を扱ってる銀行に仮審査をお願いしま… [続きを読む]

yukayuka22さん (神奈川県/31歳/男性)

このQ&Aの回答

住宅ローン融資不可の場合の契約解除について 野口 豊一(不動産コンサルタント) 2018/09/25 21:51

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