不動産の持分について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

個別の税相談等に関しては、税理士、税務署等にご相談ください。

基本的に、お金の出資割合と不動産登記の持分割合を
一致させておく必要があります。

不動産登記の持分割合がその対価である
出資割合とずれている場合は、
贈与税等の課税対象となる場合があります。

今回、住宅ローンの1000万円については、
住宅ローンの名義が奥様なので、
奥様が1000万円を出資していると見なされます。

また、奥様名義の口座から出した500万円についても
それが奥様に帰属しているのであれば
奥様が出資していると考えられます。


物件価格が2800万円なので、その2800万円の
出資割合を不動産の持分割合に合わせていきます。

不動産の持分に関して、
奥様の不動産持分を最大にしたいのであれば、
共同名義口座から出すお金1500万円のうち、
1300万円を奥様の貯金分とします。
（毎月20万円を5年5か月続ければ1300万円です）
住宅ローンの1000万円、奥様名義の口座より500万円、
共同口座の奥様分より1300万円とすれば、
本体価格2800万円をすべて奥様が出資できます。
その場合、不動産持分はすべて奥様名義になります。
（ご主人の名義はゼロ）

逆に、なるべくご主人の不動産持分を多くしたいのであれば、
共同名義の口座から出した1500万円をすべてご主人部分とすることにより、
ご主人の出資部分：1500万円、奥様の出資部分：1300万円
（奥様名義の住宅ローン1000万円＋300万円の奥様口座分）
とすることができます。
奥様口座からの500万円のうち、300万円を不動産の本体に充当し、
残りの200万円を諸経費に使ったことにします。
その場合、不動産持分は、ご主人：奥様＝15：13とすることが可能です。

したがって、上記の範囲で、どのように不動産の持分を設定するのかは
自由に決めることが可能です。

その後の支払いに関しては、不動産の登記持ち分とは別の話になります。

厳密に言えば、奥様名義の住宅ローンをご主人が支払うと贈与と見なされる
可能性がないとはいえません。ただ、通常は、夫婦としての共同生活の中で
生活費の分担をしている程度であれば、贈与税の基礎控除110万円の
範囲内に収まる程度でしょうし、特に問題はないと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。