賃貸か購入か？

賃貸物件に住み続けるほうがよいのか、物件を購入するほうがよいのか。

これは非常によくある質問ですが、ファイナンス理論的にあまり納得できる

説明を聞いたことがありませんので、本日はその話をしてみます。

金銭面での比較ではどのような条件設定にするかによって、若干数字は

異なるものの、更新料や税金、修繕費などを考慮しても、実は両者に差は

ほとんどありません。賃貸にしても購入にしても同様に生涯数千万のお金

を支出することになり、その金額の差は微小です。もちろん住宅ローンには

払い終わりがあるので、長生きすればするほど購入のほうが金額的に得

することになりますが、ここではそうしたことは考えないで検討してみましょう。

一般的には「いろいろなところに引越しできて、リスクがまったくない」のが

賃貸で、「一箇所に縛られて値段が下がるリスクがある」のが購入という

認識があるようです。そのため、賃貸に比べてリスクが高いのが購入という

イメージかもしれませんが、それは実はとても偏った誤った考え方です。

リスクがあるものは当然それに見合うリターンがなければ成り立ちません。

購入のリスクだけがやたらと高いのであれば全員が賃貸を選ぶはずですが、

現実は異なります。さて、それでは購入の場合のリターンとは何でしょうか。

賃貸か購入かという判断は、実は生涯における住宅関連の支出をコスト

としてとらえるか資産として捉えるかのスタンスの違いで決めるべきと

考えるとわかりやすいと思います。

あなたが、「住宅費というのはコストなのだ、自分のライフスタイルを実現

するための必要経費なのだ」という発想であれば、賃貸でよい物件を探す

べきという結論になるでしょう。「住宅費＝コスト」であれば、それはつまり

趣味につかうお金と同じ意味ということです。よりお金をかければ良いところ

に住めるし、節約すればチープなところにしか住めません。

メリットはコストと住み心地とをトレードオフでコントロールできるということ

です。（したいかどうかではなく可能という意味です。）

逆に「住宅は資産なのだ。相続なり売却なり、資産をしっかり活用できる

可能性も重要だ」というのであれば迷わず購入するべきでしょう。

「住宅費＝資産」であれば、それは資産運用のお金と同じ意味なのです。

より売却可能性の高いところを選べば、当然資産価値も高まります。

メリットは転売できる、相続対策になる、もちろん長生きした場合に格安で

住めるといった、住宅資産をいろいろな状況にあわせて運用することが

できるというオプション（選択肢）を保有するということです。

さて、仮に生涯支出額が同額であるとした場合には、リアルオプション

理論などで詳しく説明されているとおり、オプションが多いほう、つまり

「購入」のほうが当然高い価値があるという結論になります。

もちろん「賃貸」では支出がコントロール可能なので支出額自体を

下げることができますが、賃貸で支出総額を下げるということはつまり

満足度を下げるということです。よりチープな物件に住むことになります。

経済学的にいえば効用関数自体が減少することになります。

値下がりリスクがあると過度に強調することは、正規分布を考えれば

逆に値上がりリターンを高く評価するというスタンスも同様に主張しな

ければならないという結論になります。購入がことさらリスクだけが高い

だから買うべきではないという主張はとても偏った意見なのだとわかる

はずです。 資産価値の高いものを選ぶという前提条件さえ抑えること

ができれば、実は資産として大変魅力的であるのが不動産なのです。

さて、あなたの生涯の支出の満足度を高める選択肢は、どちらでしょうか。

ここでは住むというケースだけで不動産の価値を考えてみました。

ただし投資用不動産を住まい以外にもつ場合には選択肢はまた異なります。

住まいの選び方、住み方のバリエーションを維持しつつ、資産形成に寄与

する方法が投資不動産をもつことで可能になります。

長くなりましたので、また回をあらためてお話しましょう。