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中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月05日更新

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路地状敷地の取り扱いは不動産業者でも難しい。

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アパート経営 年金大家ノウハウ取得会

今回は、路地状敷地(旗状敷地)を取得するときの注意点についてのお話です。

 

一般的に、アパート経営をはじめる人の大半は地主さんです。

相続税対策のためでしたり、駐車場よりも節税効果がある居住建物の賃貸を行うことを目的としたり、遊休地を稼働させるためにアパートを建築するケースが多くあります。

 

それに対して、サラリーマンが土地を購入して、新築アパートを建築するということは、世の中では少数派です。

しかも、その立地が東京都内であるということもさらに珍しいことです。

 

これが可能となっている一つの要因は、土地選びの工夫です。

日本にある多くの土地は「整形地」といわれるもので土地の一辺が道路に面しているものです。

このような整形地は、土地をいかようにも活用することができる優等生の土地であり、土地価格も高く、割安感がありません。

この整形地に対して、価格的にメリットがあるのが「路地状敷地」です。

これは法令に使われている言葉で、世間では「旗状敷地」、「旗型敷地」などとも呼ばれています。

道路に接している長さは比較的に短く、道路から通路のような路地状の部分があり、その先に建物が建てられる四角形の敷地があるものです。

 

通常の建物を建てるために道路との接道長さは2m以上が必要です。

しかし、2mを超えているからといって、車を入れても車の扉が開かないこともあり、駐車場を設置できない土地となるケースもあり、車を必要とする人達は、この土地を敬遠する傾向があります。

そのため、整形地に比べて路地状敷地の販売価格が低くなります。

 

ここで視点を変えます。

不動産売買の担当者の業務を見ていきます。

例えば最大手の三井のリハウスの不動産売買は、年間3万件を超えています。

この名を持って営業をしている店舗は、200店舗ほど。

平均してみると1店舗ほどで年間150件ほど。

(概算でして参考事例としてください。)

 

このように仲介件数をネット上で公表しているところもあり、また仲介件数が多いことが業者の売り上げにつながりますので、業者としては年間でどれだけ多くの土地仲介を実現させるかに努力が注がれているのです。

これについては業界の目標でもありますので、当たり前のことかもしれません。

この世界では、土地売買の効率もまた重視されています。

 

「整形地」と「路地状敷地」どちらの土地が売買されているか。

これを比較してみますと、圧倒的に整形地が多いのです。

まず、路地状敷地は整形地の1割ほども存在していません。

街を歩いてみても、それを感じることができると思います。

存在している数が少ないのです。

 

もう一つは、建物を建てるための土地として、路地状敷地は整形地よりも、法的な制約が厳しいものでして、その法令を熟知して、取り扱わなければならないものです。

土地を売買したけれど、その土地に建物が建てられなくなったなどとのトラブルが発生したのならば、そのあとの対処がとても面倒です。

大手業者ならば、その間に何棟もの戸建の売買ができたことでしょう。

このリスクが大きいため、路地状敷地の売買では、整形地の売買の4倍以上ものチェックポイントをクリアしなければなりません。

路地状敷地の売買の経験がない仲介担当者は、このリスクに気が付いていないケースもあります。

通常の整形地の売買手続きで行い、詳細なレベルでの近隣交渉を行わないために、大きな問題となることもあります。

 

路地状敷地の存在数と法的な制約からみても、効率を求める不動産業者が、路地状敷地を嫌い、詳細な手続きを避ける傾向であることがわかります。

 

また、このような土地が存在する地域もまた東京の中でも限られています。

このような敷地は、多摩地区よりも23区内に多く存在しています。

地方ではもっと少ない傾向があります。

特に価値のある地域では、路地状敷地でも存在価値が見いだせますが、整形地でも比較的に安い地方では、路地状敷地が放置される傾向もあります。

 

都心の業者は比較的に路地状敷地の売買の経験がありますが、都心から離れた業者は路地状敷地についてあまり詳しくない傾向があることにも注意をしてください。

 

弁護士さんでも、得意不得意があります。

それぞれに専門分野があり、過去に行った実績が多い方は信頼に値しますが、そうではないケースもあることは、有名な話です。

これと同様に、不動産業者がプロだと信頼しすぎることは危険なのかもしれません。

 

オーナーさんが勉強をすることで、その分野に専門性や実績を持つ人と出会える機会が増えてきます。

 

オーナーさんやこれからオーナーさんになろうとしている人が限れた専門分野について勉強をすることはとても大切なことです。

失敗をしないよう、成功を掴んでください。

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ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー

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アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します。

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