接道義務について - 住宅検査・測量 - 専門家プロファイル

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接道義務について

住宅・不動産 住宅検査・測量 2010/02/20 01:45

はじめまして。私の実家のことでご相談です。実質4m弱の私道に実測1.9m接道している敷延敷地です(登記簿は2m)。4棟現場の一つで、隣も対照的な敷延敷地(接道1.9m)で、手前2棟は整形地です。老朽化のため、土地の売却または建物の建て替えをしたいのですが、売却では値を下げられ、建て替えはできないという話を聞きます。リフォームはできるとも言われてますが、老朽化した柱を再利用するのは心もとない状況です。時代の流れに合わせた法改正もわかりますが、購入時は合法として販売されていた物件が、ある日突然法律に適合しなくなる(=資産価値がなくなるまたは低くなる)という出来事になるというのは納得できません。今後もこのような所有者の資産をいとも簡単に値崩れさせるような法改正を繰り返し、両親のように困る方が増えるのでしょうか。都合良く隣地に売却や、土地の借地もできなそうですし両親が不憫でなりません。このような場合どうしたらよいのでしょうか。泣き寝入りするしかないのでしょうか。そもそも再建築不可物件の所有者に、国はどうしろといいたいのでしょうか。心底腹立たしい思いでいっぱいです。お詳しい先生方どうかアドバイスください。

サラサチエさん ( 東京都 / 女性 / 32歳 )

回答:7件

堰口 新一 専門家

堰口 新一
経営コンサルタント

2 good

リグレス一級建築士事務所の堰口です。

2010/02/20 16:24 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。ご質問ありがとうございます。

ご質問いただいたケースと同様なものはたくさんあります。

先ず、接道長さですが、
実測=1.9m
登記=2.0m
となっているようですが、
登記した時の地積測量図で再度、確認をお願いします。
土地の登記と同様に法務局で確認ができます。

20〜30年前以前は、測量自体の精度が低いことも多く、
その誤差が大きい場合もありました。

再度、接道長さを確認していただいた上での話ですが、
仮に、2m未満の場合は、残念ながら、再建築は出来ません。
大規模ではないリフォームは行うことができます。

土地と建物を購入した際の売主さんは現存していますでしょうか。
もし、いらっしゃるのであれば、相談してみてください。
建物は2m以上接道していないと建築出来ませんので、
1.9mで建築したのであれば、違法建築です。

建築基準法で定めている2mの接道は、
その土地の安全を確保するための条件となっています。
例えば、火災や地震の際の避難や消火活動、救援活動等で、
必要な長さと規定しています。
これは、ご自身を守ることと同時に、
隣接している住宅の安全も同時に守ることになります。

その昔、2mの接道義務等が無かった当時から、
現代までには暮らし方が大きく変化し、
街も大きな変化を遂げています。

時代の変化とともにその当時の考え方では
安全に暮らすことが難しくなってきていますので、
それに合わせた法律改正も順次行っています。

建築、不動産に関わる訴訟、裁判等の支援も
数多く、行っておりますので、
詳細にご相談を承ることもできますので、
お気軽にお問い合わせください。

それでは、失礼いたします。

評価・お礼

サラサチエさん

早速のご回答有難うございます。地積測量図や売主の現存確認などを両親に提案してみます。不動産は、さまざまな知識を有してから購入しないと、のちのち気づいても遅いですから慎重にならないといけないですね。的確なアドバイスありがとうございました。

回答専門家

堰口 新一
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藤森 哲也
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接道義務について

2010/07/19 19:14 詳細リンク

サラサチエ さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

建築不可となるかどうかについて、もう少し確認や調査が必要と思われます。

サラサチエさんのご実家は4棟現場のひとつとのことですが、通常は分譲する際、未接道となる区割りは当然行いません。
ご指摘の通り、ある日から法改正に伴い既存不適格となる物件もございますが、2mの接道義務は建築基準法が施行された昭和25年当時からのものなので、それ以前に分筆・分譲・建築されたものでなければ、この「建築基準法に2m以上の接道義務」は意識して企画されているはずです。

但し、昔は現在のようなメートル法や平米表示でなく、尺貫法や坪表示が使われていた時期があり、分筆する際に、曲尺(かねじゃく)を使い「1間あれば大丈夫」といった感じで区割されていた時期もあると聞きます。
(古い時期に間口2メートル未満で分筆登記された物件は、「間口が約1.8m」というものが多いです。)

サラサチエさんのご実家は1.9mで登記は2.0mとのことですので、本当に間口が1.9mで分筆された敷地なのかどうか、質問にある情報だけでは判断し兼ねます。


もし、現地の利用状況が1.9mというだけで、地積測量図にある4区画の合計間口と、現地の4区画の合計間口は同じ長さ。
現地には各区画の間口ごとに、境界ポイントによってハッキリとした区割りがあるわけではなく、境界立会いや境界確認書等への署名捺印などを行った経緯もなし。

ということであれば、本来は2.0mある間口が、長い年月の間に利用状況が変わってしまい、現況で1.9mしかないように見えているだけということも多くあります。

その場合、隣地所有者と地積測量図などの根拠に基づいて本来(間口2.0m)の境界立会確認を行ったり、隣地から越境されている物があれば、解消(建物などは建替時等)する覚書を取得するなど、売却を機に土地家屋調査士や測量士にそれらを依頼することも最近では良く見かけます。

尚、長い年月(10年もしくは20年)の間、その状態にあると、隣地が時効取得を主張できることもあるので、土地家屋調査士や測量士にその旨を話して、登記簿(地積測量図?)通りに間口2.0mとして、他の区画所有者と境界確認し合える可能性はあるのかどうか、相談してみる価値は十分あると思われます。

補足

■補足

境界には「私法上」か「公法上」かによって、認識している境界が登記されている境界と違っていることがあります。

私法上とは、
「所有権界」「占有界」「利用界」とも呼ばれており、隣接地の所有者と、使い勝手が良いように合意して利用している境界です。
これは所有者同士の合意等によって変わったりします。

公法上とは、
「真の境界」「筆界」とも呼ばれており、登記されている土地の境界です。
これは登記申請によって変更・設定することができ、所有者同士の合意等によって変更することはできません。

私法上の境界(以下「境界」という)と、公法上の境界(以下「筆界」という)が合致していれば何ら問題はありません。
ほとんどの場合、筆界は所有権の範囲と一致することが多いのですが、年月の経過や利用状況・所有者が変わったりすると、現況のどこが登記された筆界なのか分からなくなり、現在利用している土地や自分の(隣地所有者含む)認識している境界が、筆界と一致しないこともあります。

境界と筆界が一致していない可能性については、しっかりとした調査が必要ですので、質問の内容のみでは判断できませんが、登記簿(地積測量図?)2.0m、実測(現況?)1.9mは、これに該当しているでは?と印象を受けます。

また、本文であげた時効取得のように、登記していなくても所有権(私法上)としての範囲が広がっていたりします。
時効の援用で権利の得喪が生じただけでは第三者に対抗できない為、その部分を分筆し所有権移転登記するよう請求されることがあり、この範囲を登記すると筆界(公法上)の範囲も広がったことになります。

筆界の特定自体は筆界特定制度を利用し、筆界特定登記官が筆界調査委員の意見を踏まえて特定するもので、登記簿に筆界特定が行われた旨が記載されます。
所有者同士での民民立会が上手くまとまらなかった場合に行われることも多く、登記簿にこの記載があると、「境界立会で隣地所有者とモメたのでは?」と思われることもあります。

また、仮に未接道であった場合、43条但し書きという方法が適用できれば建替えができます。
建築を行おうとする度に審査が必要となりますし、地方公共団体の許可基準などで階数、規模、前面道路の幅員確保、用途などに建築制限もあります。
未接道・原則は建築不可には違いありませんし、資産価値が目減りすることも有ると思いますが、役所で条件等の確認をしてみてはいかがでしょうか。


以上、ご参考になりましたでしょうか

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2010/07/20 02:16 詳細リンク

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現況を測量等の調査をして、その後に建築確認の許認可権者に相談に行かれることをお勧めいたします。


多少、時間と費用と手間はかかりますが、手続きをすすめるかご両親と相談されてはと思います。


以上、ご参考になれば幸いです。

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2010/07/20 02:17 詳細リンク

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2010/07/20 02:17 詳細リンク

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スケルトンリフォームという手もあります

2010/07/20 14:16 詳細リンク

横浜の設計事務所です。

接道に関しては、微妙な数字のようですね。敷地境界の杭は入っていますでしょうか。
また、きちんとした測量図がないのでしたら一度、敷地の測量をしてもらうといいと
思います。境界確定がなければ10万程度でできると思います。
敷地の図面は作っておいて損はありません。

また、実測の結果で微妙な数字が確定した場合でも売却には問題ありますが、
再建築の場合は登記簿と一緒に役所に相談してみてください。

建替え以外の選択肢としては、スケルトンリフォームという手があります。
今は、国交省でも中古住宅の活用を進める体制をとっており、近い将来には
中古市場の形成ができるように対策を進めています。

古い中古住宅でも、スケルトンにして柱や基礎を剥き出しにして、耐震性・耐久性
・断熱性能の向上をはかり、新築と同じ耐震・断熱性能と居住環境を実現する事が
できます。(某TV番組のように)

これまで、私は4軒ほどそういった仕事を手がけていますが今は技術も進み
きちんとした耐震設計をする設計事務所と技術力がある工務店の組み合わせで
やれば、外見だけではなく性能も新築同様にできます。

それなりに金額はかかりますが新築よりは安くなるので、新築をお考えで
この先住み続けたいというご希望であればそういう方策もあります。

中古
耐震性
リフォーム
スケルトンリフォーム
設計

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
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境界ポイントからの距離ですか?

2010/07/19 21:29 詳細リンク

サラサチエさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


ひとつの敷地を2軒分の専用通路を中央に挟んで4区画に分割した分譲地のようですが、境界ポイントはきっちりとありますか?


分譲時に、実際は2軒分の専用通路部分が3.8mしかないものを、法務局にある地積測量図だと思われますが、4mと嘘を届け出る理由が見つかり難く思います。


例えば、隣地境界がコンクリートブロックの内か外かにより片方で10センチ程度は違ってまいります。ご質問の文面からは読み取れないところですから、ここでは確認の必要性をアドバイスとさせていただきます。

境界
測量
確認

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