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対象:不動産売買

マンション購入

住宅・不動産 不動産売買 2009/05/05 18:05

最近、老後の資金になるからと、マンション購入の勧誘を受け、
実需=自分で住む
投資=人に貸す
仮需=自分でも住めて、人にも貸せる
という説明を受けたのですか、上であげた仮需の条件は本当にあっているのでしょうか??
仮需にしておけば、自分でローンを払っていけないときはマンションを人に賃貸することでローンを払っていけるし、足も出ないということなのですが本当に可能なのでしょうか??

asd2231さん ( 神奈川県 / 男性 / 24歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

バランスの取れたマンションであれば可能です

2009/05/05 20:00 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

「仮需」という言葉は、初めて聞きましたが、
そういった考え方は確かにあります。
しかし、「asd2231」さんが感じている通りで、
実際にそれが成り立つ物件はかなり限られています。

成立の条件としては、下記の2点です。
1.自分で住みたい(住むことが出来る)と思う物件である。
2.不動産投資として収益が上がる物件である。

1.に関しては、特に説明はいらないと思います。
通常の自己居住用の物件として検討できるかと
いうことになります。

2.に関しては、その物件の収支バランスの問題です。
マンションの毎月の維持費(支出)としては、
・住宅ローン(もしくはアパートローン)
・管理費・修繕積立金等
・固定資産税・都市計画税(月平均)
・その他(専有部分の維持費)
となります。
収入の部分は、仮に賃貸に出した場合の想定賃料です。

したがって、毎月の維持費と想定賃料のバランスを考えた際に、
賃料の方が大きくなるのであれば、
上記の「仮需」が成り立つマンションだといえます。

実際、新築マンションで上記のバランスがとれる
マンションはほとんどないといっても過言ではありません。
勧誘を受けているマンションが、
上記の条件を満たすのかどうかをご自身で判断してください。

判断する際のポイントとしては、
収入部分にあたる想定賃料を自分で調べることです。
勧誘している業者からの想定賃料は高めに設定されていることが
多いので、あまり信用しないほうが良いと思います。

インターネットや周辺の不動産屋さんを回って、
実際の賃料がどの程度かをご自身で確認して、
失敗のないようにしてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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賃貸想定の際の補足情報

2009/05/06 09:31 詳細リンク

asd2231さん、初めまして。
不動産鑑定士の碓井(うすい)です。

ご質問に対する直接的な回答は、
既に他の専門家の方が詳しく書かれていますので、
私の方は、少し補足情報を書かせていただきます。

*空室の可能性

まず、賃貸に出した場合を想定する際必須なのが、
空室の可能性も考慮することです。

空室時は収入は入らず、費用だけ出ていきますので、
オーナーからするとかなり辛い状況になります。

どんな物件でも常時借り手がいるという状況は不可能ですので、
最低でも平均10%程度の空室は覚悟しておいた方が良いでしょう。

*テナント入替時の費用

テナント退去時には、ハウス・クリーニング費用等が必要になりますし、
新たなテナントを獲得する際の募集費用も必要になります。

このような非経常支出についても考慮しておきましょう。

*家賃は下がっていく

新築時には、家賃についても新築プレミアが存在します。
しかし、これは何時までも継続するものではありません。

さらに、古くなっていけばいくほど家賃も下がっていきますし、
テナント付けも困難になります。

*人口は減少トレンド

日本の人口動態は、明確な減少傾向にあります。
ですから、必然的にテナント需要も減少傾向ということになります。

もちろん立地・建物の個性によっては、
安定的な需要を期待できる物件もありますが、
購入予定物件がそれに当てはまるかどうかは慎重に検討すべきです。

*検討の参考に...

賃貸を想定する際の参考になる資料が、
(株)東京カンテイのウェブサイトに豊富にあります。
東京カンテイの資料ページ

首都圏であれば、駅別PERなどは面白いと思いますよ。


以上、asd2231様の参考になれば幸いです。

(株)碓井不動産鑑定士事務所

代表取締役 碓井敬三

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