同一敷地内に離れの建築をするには？

こんばんは、えんがわさん。


やまぐち建築設計室の山口です。


既に多くの建築家の先生方が回答をされておりますので、

簡単に概略をお話したいと思います。



離れとは、それ単独で、住宅の機能がない建物の事です。

一般には、WC、浴室、キッチンなどのどれかが無いケースですね。



母屋と離れ部分を廊下などでつないで使う場合(1棟とする場合)

は、母屋にも多くの制限がかかります。

棟をつながず(棟別)に建てる場合は、

法の取り扱い上、母屋への制限はゆるくなりますが、

現場を見ていない以上、どの程度ゆるくなるのか?

正確な事は申し上げにくいです。


また、分筆せずに別敷地としてみなす場合は、

土地の区切り(塀、フェンス、溝)で、

物理的に分けるケースがあります。


もちろん、母屋への影響は無くなるとは思いますが、

この場合でも事前に代理者又は、えんがわさんご自身で、

具体案を行政に相談する必要があります。



一方的な解釈だけで物事を進める事はあまり得策ではありません。

どのような使い方をして、どのように土地を区切り、

塀又はフェンスで区切るのか?行き来は?

どのように土地を利用するのか?

今回の計画建物を建てる予定部分以外の母屋部分の土地の今後の利用は?

など、確認申請や事前の相談の際は、

細かなところへの質疑も行政からはあると思いますよ。

(各都道府県の行政により判断の違いはありますので、ご注意ください)

分筆せずにとはそのような事が大体の落ち着くところです。

私も実際行政との打合せでは、そのような話しが多いです。



少しややこしく、大体の書き方しか出来ませんでしたが、

あくまで参考です。

結論からいいますと分筆は必要ありません。
杭等による明示で十分です。
登記簿と、建築確認は一致している必要がないのが現状です。
個人的には法制度に不備があると考えていますが。

また、母屋の遡及適用を避ける上でも、
簡単に水回り3点セット(キッチン・風呂・トイレ)をつくられた
うえで、きちんとした一戸建てにされえばいかがでしょうか?

近くに銭湯があれば、風呂がいらない場合もありますが、
最終的には行政の判断になります。

ご参考になれば幸いです。

(株)ローバー都市建築事務所 野村正樹

志田茂建築設計事務所 志田と申します。


建物を建てる(建て変える)場合に、建築確認申請を行政(または申請機関)に提出します。
その場合の「敷地」というのは、、登記の「土地」とは別の話です。文筆しなくても可能です。

「離れ」を建てるのに<必要な>部分を、建築確認申請をする時の<敷地>とすれば大丈夫です。

「建ぺい率」と「容積率」という規定がありますので、新しく建て変える「離れ」の床面積を考慮して、「申請上」の<敷地>の大きさを決めてください。

注意点は、
・道路に2m以上接するようにする事。
・「離れ」を建築した以降、「母屋」を建て替える場合は、全部の土地面積から、今回申請した「敷地面積」の残りが、母屋の「敷地」となりますから、、「敷地」の区切り方によっては、母屋を新しく建て変える時の面積が左右されますので、将来的な事もお考えになって「敷地」を決めてください。
(母屋の「敷地」の道路に接する部分が2m未満にならなようにご注意ください)

電気や水道や下水など、「離れ」の専用に新しくひかなければいけないと言われる事があるかもしれませんので、事前にご確認ください。

将来の相続の事もお考えになる必要があるなら、今 文筆しておいてもいいかもしれません。

***

詳しくは、地元の建築士や建築会社、もしくは行政(または土木事務所)の建築課でご相談になればおしえてくれると思いますよ!

建築基準法は、実態規定です。
現状の建物と敷地の関係が、それぞれに合法であれば、
その土地が分筆されていようといまいと関係はありません。
既存建物のある敷地については、建ぺい率や容積率などの集団規定に、
現地調査をして明らかな違法性がない限り問題はないと思います。

明らかな違法性とは、
悪知恵の働く人たちが以前
建ぺい率60%の建物を建て、その空いた40%を新たな敷地として申請し
又60%の建物を建てるというような、冗談のようなことが行なわれたことがあります。
その様な悪質な事例のことです。

ですから、法律に合致するように、ご自身の宅地の中に任意に敷地境界線を設定することは
何の問題もありません。ただ、ちゃんと現地に杭等で明示しておかなければなりません。

その場合の敷地は
「○○市○○町○○番地の一部」
と確認申請書に記入して何ら問題はないはずです。

えんがわさんこんにちは
パルティータ建築工房の森岡です。

そもそも、なぜ敷地を分けなければいけないのでしょう。
建築基準法では、1敷地に同じ用途の建物は1つしか建てられないという規則があるからです。
1敷地には、1つの住宅しか建てられません。

例外があって、それが「離れ」です。
ここでいう「離れ」とは、キッチン、浴室、トイレのどれかが欠けているもので、住宅の機能を満たしていず、1敷地に母屋と一緒に建てられることになっています。
(さらに母屋と渡り廊下でつなぐ、という行政庁があった記憶がありますが、定かでありません)

「離れ」と認められる場合、母屋と構造上別棟であれば、離れを建て替えても、母屋の既存不適格の訴求にならない可能性はあります。
母屋の耐震診断を求められるかもしれません。


離れを、母屋に全く影響なく建て替えるには、敷地を分割する方が良いでしょう。
ここでいう「分割」とは、志田さんの説明のように、「分筆」する必要はありません。

敷地を図面上で分割すれば良く、但し、離れだけでなく、母屋も敷地関係において法規を満足する必要があります。

参考にしていただけたら幸です。