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対象:住宅設計・構造

ガレージをお店にできないでしょうか

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/05/28 11:45

自宅に空いているガレージ(RC造、7坪弱)があって
もったいないので何かお店にでもできないかと
考えています。(物品販売、教室など広く検討中)
そこで少し質問があります。
建築など素人でわからないことだらけですので
ぜひご教授いただければ幸いです。

1、高さが1960ミリしかありません。
お店はできるでしょうか。もし不可の場合、
RCの建物に手を入れて高さを確保することは可能
でしょうか。それとも費用が嵩むようなら
建て替えということになるのでしょうか。
建替えとリフォームの場合の
メリットデメリットについても教えてください。

2、上下水工事も必要になった場合の費用も
気になります。(物品販売業なら不要?)

3、前面道路、お隣の境界にギリギリに建っている
状態です。これは建築基準法に抵触していると
思います。この状態で手を入れることは
可能なのでしょうか。
また建替えることはできますか。
もし建替えの場合、
面積が狭くなったりするのでしょうか。
(建替えは大げさになってきるのであまり現実的
ではないのですが。ちなみにガレージといっても
固定資産税を払っている状態です)

4、その他関連する法律や注意事項などあれば
ご教授ください。ちなみに第一種住居地域、
法22条指定、建蔽率60%、容積率200%です。

ややこしい話で申し訳ありません。
宜しくお願いいたします。

chanchanさん ( 大阪府 / 男性 / 45歳 )

回答:3件

店舗改修の難しさ

2008/05/28 17:09 詳細リンク
(5.0)

こんにちは

「駐車場をお店に」という夢ステキですね。
ところでそのお店はご自身で営業されるのでしょうか。それとも賃貸として!?

本格的にお店を出されるのでしたら思い切り建替えが必要だと思いますし、趣味でお店をされるのでしたら弄らずに利用されることをオススメいたします。

店舗として賃貸する場合、「貸主」さんがイメージする以上に「借り主」さんはシビアにロケーションや建物の状態、お客さんの動線などチェックします。
基準法上の居室高さは2.1メートル以上ですし、リフォームのみでお店や教室にされるのは無理が生じると思います。

お金をかけてリフォームしたのにお店が繁盛しないのでは本末転倒になりますので、お店に則した建替え(容積率など問題ない場合)か弄らないで利用されるかご家族でもう一度相談されてはいかがでしょうか。(第一種住居地域に建てられる店舗の規制もありますので、専門家を交えて)

せっかく店舗として建替えるなら「うちに貸してくれ」と言われるようなステキな店舗になるといいですね(^^)

ご参考まで

やすらぎ介護福祉設計 齋藤

評価・お礼

chanchanさん

適切なご回答有難うございます。

賃貸ということではなく
自身での営業ということで考えています。
ただ既存のまま低コストを貫くあまり
どうしても中途半端になるのも嫌だし
かといってお金をかけすぎるわけにもいかないし。

今後の参考にさせていただきます。
有難うございました。

回答専門家

斉藤 進一
斉藤 進一
(埼玉県 / 建築家)
やすらぎ介護福祉設計 代表
048-935-4350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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天井高上げる?

2008/05/28 18:35 詳細リンク
(5.0)

chanchanさん、はじめまして
パルティータ建築工房の森岡と申します

ガレージを店舗に用途変更するのと、建て替えて本格的店舗にするのとでは、店舗としての機能も費用も全く異なります。
先の先生がおっしゃるように、本格的店舗として貸すなら、建て替えが必要でしょうし(立地条件など条件調査要)、ガレージの用途変更の場合、大きな費用をかけず、その代わり大きな利益が出なくても良しとする、ということだと思います。


ここでは、天井高について考えてみたいと思います。

天井高をさらに確保しようとする場合、上(RCの梁や床)を上げるのは現実的でありません。
一方、床を下げるのは、色々条件はあるのですが、可能性がないわけではありません。

ガレージはRC壁構造でしょうか。
基礎(ベタ基礎か布基礎)が深く、床が土間コンの場合、土間コンを解体することで、床が下げられるかもしれません。(現構造による)
床を30cm(階段2段)程度下げられると、店として可能性がありますね。

構造的に可能としても、道路側に外壁やサッシを作っても、雨仕舞いが難しく、大雨の時雨が染みたり、ジメジメしたりするかもしれません。


工事自体難しい場合の案としては、リアル店舗でなく、通販として、ガレージは倉庫として有効利用するようなことでしょうか。

参考にしていただけたら幸です。

評価・お礼

chanchanさん

適切なご回答有難うございます。

そうなんです、やはり天井高が中途半端だから
お金や知恵を絞ってもどうも中途半端なものに
なってしまいます。
だから倉庫としてっておっしゃることも
大いに頷けます。
ショールーム、ガレージセール型の店舗など
ちょっと考えを変えてみるのも手かなと
今思っております。

今後の参考にさせていただきます。
有難うございました。

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。


法規制

2008/05/28 13:36 詳細リンク
(5.0)

chanchanさん、はじめまして。

ガレージを店舗などへの変更をお考えですね。7坪ということは23m2あまりの床面積ですね。
最初の取り掛かりとして、用途変更になりますので建築基準法上の確認申請が必要になります。

ここで問題なのは、車庫部分は延床面積での緩和規定がありますが、用途変更をして車庫がなくなると延床面積の緩和がなくなりますので、容積率がクリアしているかどうかの確認が必要です。

用途変更で容積率がオーバーになれば、残念ですが用途変更はできません。

クリアーできた場合のことで話を進めさせてもらいます。

次に検討しないといけないことは第一種住居地域ですので外壁後退はありませんが、隣地ギリギリでは今まではお隣さんも車庫だからと黙認していても用途が変わるとクレームをつけることも考えられますね。

しかし隣地境界から500の離れは民法上の問題ですが、これも周囲の状況が優先されます。周囲の民家がその離れ寸法を守っていないようであれば、離す必要は無いという判例がありますので、その辺の確認もされてみてください。

次に問題になるのは天井高ですね。

お店をするにも低すぎますし、何か教室をするには採光の規定がありますので、教室は難しいかもしれませんね。

今のままの再利用には法規制や利便性から考えてかなり無理があるような気がします。作り変える場合は、上に書いたような法規制がかかってきますので、ご近所の専門家に相談されたほうが間違いが無いでしょう。

評価・お礼

chanchanさん

適切なご回答有難うございます。

天井高がないのがやはりネックだと私も思います。
ただそのガレージが現状無駄になっていますので
もったいなくて。

今後の参考にさせていただきます。
有難うございました。

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