固定資産税について

住宅・不動産住宅設計・構造 2015/09/25 08:03

〜世田谷区喜多見や烏山など、世田谷区の中でも比較的安い土地に、50坪の土地を購入（土地代8000万円弱）、家屋はRC造で1億円、
土地＋家屋＝1.8億円〜

上記の条件で家を建てる場合、固定資産税（含都市計画税）はいくらくらいになりますでしょうか？

ネットなどで調べても今いち分からないです。
土地の評価額×1.4%や0.3%などありますよね。
この評価額というのは実際の購入額（私の場合は土地0.8億、家屋1億）とは違うものですか？

私の希望としましては土地＋家屋の固定資産税（含都市計画税）を年間50万円以内に抑えたいです。
（できれば30万円以内に抑えたいですが無理そうなので）

知識がないため分からないのですが、ネットなどで私なりに計算したところ全て込みで年間120万円という計算になってしまいました。
これでは全く無理です。

土地、家屋、都市計画税込みで50万円以内に抑えたい場合、
どのくらいまでの規模なら収まりますでしょうか？
私は家で仕事をしているため、駅からものすごく遠くても全く問題ありません。
仕事やその他の事情で世田谷区で探しておりますが、世田谷区の中ならどこでも構わないので、
喜多見や宇奈根、烏山近辺など比較的安い場所で探しております。
土地の大きさは50坪で、RC造が絶対条件です。
（60坪以上はいりません）

まとめますと、世田谷区の比較的安い土地50坪（購入費用5000万〜8000万）にRC造を建てたいです。
固定資産税＋都市計画税を50万円以内に収めたい場合、どうするのが1番いいのでしょうか？
RC造で建ててる方はそもそも年間50万円以内というのは無理なことなのでしょうか？
（世田谷区の安い土地でも、50坪なら土地の固定資産税で20万円くらいだと認識しておりますが合っておりますか？）

みなさんご教授ください。
よろしくお願い致します。

れおれおんさん（神奈川県 / 男性 / 36歳）

回答：1件

辻唯寿
建築家

面白い視点です。

2015/09/26 20:46 詳細リンク

はじめまして。名古屋の建築事務所TREEHOUSE 建築士の辻と申します。

東京のような評価額が高い場所ですのでいかに固定資産税を抑えるかというのは
面白い視点だと思いコメントさせて頂きます。

まず土地の税金を抑えるためには200M2以下である必要があります。

200M2以下であれば上物があれば1/6になります。
50坪であればそれがクリア出来ると思います。

又税金は評価額ですので実勢の取引価格とはちょっと違います。

ケース１取引価格が相場よりだいぶ安い場合は課税の評価とは別の視点で安くなっている可能性があります。安かったからといって税金も極端に安いとは限りません。安くて広い土地が変えたと喜んでいると意外に税金が高くなる可能性があります。

ケース２取引価格が高くても税金が安いケースがあります。評価が安くても立地条件も含めた特別な事情で購入価格が高くなった場合です。まず税金を低く抑えるには出来る限り割高でかいつつも
最高の価値を見いだせる土地を最小限の広さで買うことが理想だと思います。

実際の評価額というのは売買時には教えてもらえると思います。ただ闇雲に買うか買わないか
わからないのに情報を入手することは原則無理だと思います。個人の資産であれば
個人情報であるからです。

建物の固定資産を抑えるのであれば構造を変える必要があります。

木造＜鉄骨造＜RC造です。

固定資産を評価する基準単価がそもそもRC造では高くなります。

仮に大手ハウスメーカーの高級木造住宅坪100万としましょう。100坪の延べ面積です。

次に地元工務店でRC造を坪80万円で建築したとしましょう。120坪の延べ面積です

建築費は木造の方が高いですがRC造の方が税金が5割ぐらい高いと思われます。
一般論ですので設備や内装等で前後はします。

安くするのであれば木造がいいです。木造でも最近住友林業のビックフレーム工法は木造ですので
鉄筋並の強度を持っていてもあくまで木造です。

もしどうしてもRC造がいいのであればあとは税金を抑えるためには仕上げや設備を工夫することです。

タイルや石を外壁に貼れば贅沢として評価がアップします。
打ち放しは仕上げがないと同じです。

屋根もRC造にするか、いっそ屋根だけをフレーム(木や鉄骨)で組んで板金で行う方法もあります。
そうすると屋根の評価も低くなります。

設備は最低限にすべきです。
あまりオススメはしませんがトイレやキッチンが2つ、３つあれば評価が上がります。
将来的につけるようにしたほうが安く済みます。

ソーラーも最初より後がいいです。

長くなってしまい申し訳ございません。
木造、鉄筋もそれぞれ建築後に3年、5年と税金の控除がありますので最初は安く済みます。

又火災保険や地震保険もRC造の方が圧倒的に安く済みます。

実際のシュミレーションはその気になればエクセルシートで検討もできると思います。

土地の税金を20万円とすると
２０００００/0.017=11764705 円が評価額１/6評価で70588230円です。
評価がこれだけだと場所次第ですが実勢で１億はくだらない場所も検討出来ると思います。
逆に２０万以下で税金が抑えられます。

RC造の評価額を一般的な価格＋アルファで１５万円/M2とします。
８０坪２６０M2であれば評価は約４０００万円です。

４０００万円＊１．７％＝６８万円です。これで大幅オーバーです。

面積を２００M2、評価を抑えるために１２万円/M2で２４００万
２４００万＊1.7％で40.8万円です。

合計するとこれもオーバーです。

あとは建築面積をいかに抑え、評価をいかに抑えるかが勝負だと思います。

究極はリノベーションという方法です。
古い鉄筋の豪邸を買い、リフォームをする。
家の価値として３０００万程度で買って７０００万掛けて新築同等に変えてしまう。
建物の固定資産の評価がだいぶ下がった３０年程度がお勧めですね。

これだとよほど大きな家出ない限り５０万以下の固定資産が十分可能です。
建物の税金は３０年立てば半分になるとお考え下さい。

長々とお付き合いいただきありがとうございました。

ツリーハウス辻