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対象:リフォーム・増改築

43 条但し書き道路の土地の建物のリフォームについて

住宅・不動産 リフォーム・増改築 2013/02/08 13:30

現在住んでいる家は、43条但し書き道路の土地に建っているのですが、このたび、家の全面リフォームを考えています。

増築ではなく、今の建物面積以内で間取り変更や内装・外装の変更、基礎補強がメインです。

通常、43条但し書き道路の土地で新築・建て替えをする場合、建築基準法上の道路(42条)に接するまでの通路部分に関係する敷地所有者の全員の同意が必要だったりしますが、今回のような新築に近い全面リフォームの場合でも、新築・建て替え同様の承認作業が必要なのでしょうか?

補足

2013/02/09 16:24

ちなみに、住んでいる地域は都内23区内の準防火地域です。

Gizumo5099さん ( 東京都 / 男性 / 37歳 )

回答:2件

辻 唯寿

辻 唯寿
建築家

1 good

原則必要ないと思います。

2013/02/08 16:42 詳細リンク
(4.0)

名古屋の住宅設計事務所TREEHOUSE辻と申します。

Gizumo5099様がご指摘の通り建て替えであれば建築確認申請の許可が必要です。
その際は同意がもちろん必要になります。

今回はリフォームですので申請が原則不要ですが
防火準防火地域では面積に関わらず新築、増改築・移転には申請が必要になります。
今回は面積が全く増えませんので問題ないと思いますし、建物も移動するわけではないので
移転にも該当しません。

後は改築に当たるかですが住宅のままであり構造が大きく変わるわけではないので
申請上の改築には該当しないと思いますが実際詳細の改修計画並び改修方法によっては実際のところ改築に該当しないとも言えません。大がかりなリフォーム、リノベーションの場合
この辺の判断は特定行政丁の解釈にもよります。


もしご心配であればそういうケースに改築に該当するのかという聞き方で行政に確認されてはいかがでしょうか?


できることなら該当しない方向で進めていかれるのがいいと思います。申請を出す方向ですともちろん固定資産の評価の見直しも想定されます。


ご健勝いいのりいたします。

TREEHOUSE 辻

http://www.shosai-4031.jp/

名古屋
リフォーム
リノベーション
住宅設計
設計

評価・お礼

Gizumo5099さん

2013/02/10 23:12

辻さま

ご丁寧にありがとう御座いました。

今住んでいるところは都内の準防火地域の為、また、家の前の道が43条但し書き通路(私道)にあたるため、本来は近隣の承認者の承諾を得て建て替えを希望してたのですが、難しい場合は今回のように全面リフォームを考えてます。なので確認申請が必要ないパターンで進めたいところです。

ただ、今度はリフォームローンを借りる際、有担保条件のところだと、抵当権の設定が可能か、こちらもまた別の意味で不安です。

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青沼 理

青沼 理
建築家

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木造住宅等の増改築における建築確認申請の手引き より

2013/02/09 19:37 詳細リンク
(4.0)

下記資料より抜粋

「木造住宅等の増改築における建築確認申請の手引き」平成21年9月
発行:一般社団法人 木を活かす建築推進協議会
協力:国土交通省住宅局建築指導課


増 築 : 1の敷地内にある既存の建築物の延べ面積を増加させること
(床面積を追加すること)をいいます。
改 築 : 建築物の全部又は一部を除去し、又はこれらの部分が災害等
によって滅失した後に、引き続いて、これと用途、規模及び
構造の著しく異ならないものを造ることをいい、増築、大規
模の修繕等に該当しないものをいいます。
修 繕 : 既存の建築物の部分に対して、おおむね同様の形状、寸法、
材料により行われる工事をいいます。
模様替 : おおむね同様の形状、寸法によるが、材料、構造種別等は異
なるような既存の建築物の部分に対する工事をいいます。

と定義されています。
四号建築物の場合、「大規模の修繕」又は「大規模の模様替」については、
建築確認を受ける必要がないため
この「増築」と「改築」にあたらなければ
建築確認申請の必要はないと言うことになります。

しかし・・・
「増築」は明らかに判断できますが
「改築」の判断は少々グレーな部分なので
実際のご計画をもって、行政での確認をお勧めします。

申請
増改築
木造住宅
修理
構造

評価・お礼

Gizumo5099さん

2013/02/10 23:17

青沼さま

ご回答ありがとうございました。
とても参考になりました。

ただ、1つ気になるのは、
面積を変更せず、かつ主要構造躯体を変更しないリフォームの場合、改築に該当するかどうかです。今住んでいる地域は準防火地域なので、改築の場合だと確認申請が必要なので
避けたいところです。

青沼 理

青沼 理

2013/02/12 14:27

Gizumo5099さん

こんにちは。
評価ありがとうございます。

現在、同様の案件を抱えており
その件で足立区建築審査課に改築について質問したところ

簡単に言うと
「一度家を壊して同じモノを建てる場合」改築にあたるとのことで
相当特殊なケースで無ければ心配はいらないでしょう。

面積が増えなければ建築確認申請不要と言うことですね。

またわからないことがありましたら
お気軽にお問い合せください。

ご計画がうまくいくことお祈りしております。

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