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リノベーションは高くつく?安くつく?

住宅・不動産 リフォーム・増改築 2009/02/06 11:22

15年前、建坪38坪の平屋の中古住宅を購入、内装設備などをリフォームし家族4人で住んでおります。
もともとは建坪20坪ほどの建物を増改築してあった為、迷路?のような間取りになっています。
収納等も少なく、断熱材も一切入っておらず、段差もある為、義母を引き取ることになった機会に、建替えか間取りを変更したリノベーションを考えています。

まずは基礎がどの程度なのか、1級建築士さんに調査していただきました。
当時(50年前)の住宅にしては珍しい180ミリ幅のコンクリートで、金属反応もあるので、ひょっとしたら鉄骨が入っているかもしれない大変しっかりとした基礎であるとの事です。
土地柄、砂地なので地面も乾いており、白蟻等の被害もないとの事でした。

基礎に問題がないようですので、出来ればリノベーションで進めて行きたいと考えています。
現在の間取りを大幅に変え、断熱材やペアガラスも入れたいと思っています。

地元の大手リフォーム屋さんに聞くと、フルリノベーションは新築より費用がかかるとおっしゃいます。なので、既存部分を残したリフォームになるとの事です。

一方、基礎や使える柱や屋根など使える物は補強し使うのだから、一から建てる新築よりはるかに安くフルリノベーション出来るとおっしゃる工務店さんもいらっしゃいます。
一体どっちが本当なのか正直分らなくなっています。

スケルトンに近い形でのリノベーションは、やはり新築並みの価格がして当然なのでしょうか?
また、基礎ですが、床下にコンクリートを流したベタ基礎にする必要はあるでしょうか?

ぽぽんたさん ( 石川県 / 女性 / 51歳 )

回答:4件

コストと機能+α

2009/02/07 00:03 詳細リンク

ぽぽんたさんこんにちは
パルティータ建築工房の森岡と申します。

「スケルトンに近い形」をどの程度に考えるかなのですが、壁・床・屋根を撤去し、一旦、基礎・柱・梁のスケルトンのみまで解体してから、作り直すとすると、新築並みのコストがかかると思います。

新築で建て替えのための解体は、機械壊しで数日ですみますが、スケルトンを残すには、機械は使えず、人が丁寧に解体するためコストがかかります。

残った基礎+木フレームは、金額にすると全体の2割にも満たない程度です。
さらに、基礎も木フレームも、このまま使えるわけでなく、補強が必要になると考えられ、これらを総合すると、新築並みとなります。

既存のスケルトンを使うため、寸法的に色々制約が出ますね。

このように、コストと機能だけを考えると、新築に分があるかもしれません。


しかし、家の価値は、コストと機能だけではないわけで、ぽぽんたさんが大事にされているものがおありなのでしょう。

・上記のように、一旦スケルトンまで解体して作り直す案
・コストは例えば半分程度で、残せる部分を活かして、機能性を追求する案
・新築案

位の案をで、機能と価格を比較検討されたらいかがでしょう。

リノベーションは、新築と比べて設計も難しいです。
リフォーム屋さんでなく、例えばAllAbout登録していて石川県エリアもテリトリーの建築家に頼んでみてはどうでしょうか。

参考にしていただけたら幸です。

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。

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大規模のリフォームの時には・・・

2009/02/07 11:14 詳細リンク

文面拝見しました。
構造を残すだけの大規模リフォームになる時に多分大きなポイントになるのが確認申請でしょう。
これだけのリフォームだと確認申請が必要になってきます。

その時に、既存の基礎が現行にあった内容のものになっているか?基礎に入っている鉄筋はどれくらいのものが入っていて、どれくらいのピッチで入っているか?などを細かく調べないと行けないですし、現行にあったものでない場合は、補強ややりかえという方法も必要になったりします。

また木の骨組みにしても現行から見ると金物補強などが必ず必要になるでしょうし、増築を繰り返しているようでしたら、どのように構造を区切ってみるか?などかなり現況把握をするだけでも大変でしょう。多分、そう考えるとこの規模の改修だと新築よりも高くつくことが予想出来ます。

ちなみに総2階建て30坪の家のベタ基礎の値段は90〜100万円くらいです。
高くつくかどうか?という視点でお答えしていくとこんな感じになりますが、後々「こうしておけばよかったぁ」と思う事は、「本当に今の家をベースにした家に住み続けたいかどうか?」です。お金以上に感情的な部分は、完成した暁につきまとってきます。

良かったらこの辺りもご家族で話し合われるといいと思いますよ。

八納啓造 拝

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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阪本 貴洋

阪本 貴洋
リフォームコーディネーター

2 good

どこに重点を置くかで変わります^^

2009/02/07 01:32 詳細リンク

ぽぽんた様
ご質問ありがとうございます。

リノベーションか新築か?どっちが得か?
というご質問の回答に関しては、松下様と森岡さまの回答が
私もとても参考になると思います。

特にリノベーションに関して建築家をからめるのはすごくいいと思います。
注意していただきたいのは、

【頼む】ではなく、【絡める】です。

それは、私のコラム『あなたはどこまで知っていますか?Part3』にも書いてありますが、
施工業者とのコミュニケーションがといりにくいなど【弱点】もありますから、
【''絡める''】のです。

弊社ポータルサイトの【リフォームズエージェント】を活用いただき、
かつ【リフォームオークション】をお勧めしたかったのですが、
残念ながら石川県で【エージェント登録】をしていただいている建築士様が、いらっしゃいません。

よってリノベーションを進める場合に同様の効果をもたらすためのご提案として、

1.リノベーションの設計・デザインに関して【建築家】に依頼して、
納得のいくプランを作成してもらう。

2.そのプラン設計を基に2〜3社に相見積もりを取る。

この2つで同様の効果を得ることが可能かと考えます。
しかし、技術力的な問題もありますのでポイントは、
''その建築家の付き合いのある業者をその相見積りに参加させること''ですね。

築50年ということですので私のブログ記事3つを参考までに・・・

『知られざる木の世界』
『知られざる木の世界Part2』
『先人の知恵を継承せなアカン』


どこまで御希望を実現させるかです。

2009/02/06 12:37 詳細リンク

ご質問ありがとうございます。
リノベーションもしくは建て替えのどちらが金銭的に得かというご質問ですね。お聞きになった「リフォーム会社」や「工務店」の方の回答も、ある意味、両方とも正しく、既存の状態をどこまで生かすか、「ぼぼんたさん」の御希望のイメージを実現するのに、既存の状態をそのままにしてどこまで可能かによります。
仮に「ぼぼんたさん」の御希望が部分的、実用的に限定されていて、細部についてそれほどこだわりがなければ、「工務店」の方のようにリノベーションの方がお得だと思います。ただ、せっかくの機会だからというお気持ちで、御希望の工事内容が多岐にわたっていて、デザインなどにもこだわりがある場合には、リノベーションではむしろ手間がかかる場合もあり、むしろ思い切って建て替えした方が効率的な場合も多いのが実体です。
私の個人的な考えですが、もしご予算に余裕があれば、古い建物は、配管や基礎、躯体などに問題があるケースが一般的ですので、建て替えをお薦めします。現在の建築工法では、今後のメンテナンスを考えれば、長い目でお得です。ただ、ご予算が厳しければ、中途半端なリノベーションは、ご満足を十分ではない上、費用もかさむので、限定的な工事内容にして、来るべき建て替えの時期を待つのがお薦めです。ベタ基礎についてのご質問ですが、耐震や躯体補強などのことを考慮すれば、お薦めです。

質問者

ぽぽんたさん

松下様

2009/02/10 11:09 固定リンク

早速ご回答いただき、ありがとうございました。
個人的な考えを聞かせていただいて、大変感謝しております。

やはり一番避けるべきことは、中途半端なリノベーションを行った挙句、満足できずに後悔する事ですね。
リフォーム屋さんの、新築並みに十分満足できる仕上がりになるとの言葉を鵜呑みにせず、真実を見極めたいと思います。
核心をついたご指摘、本当に参考になりました。

ぽぽんたさん (石川県/51歳/女性)

質問者

ぽぽんたさん

森岡様

2009/02/10 11:20 固定リンク

ご回答いただき、ありがとうございます。

昨日、基礎の調査報告書をいただいたのですが、当時の建物にしては珍しく、基礎が大変しっかりしており、火打もボルト留め、羽子板ボルトも使われているとの事でした。
しかし、残った基礎+木フレームは、金額にすると全体の2割にも満たない程度との事。
スケルトンまで望んでいる現状ですので、増改築を繰り返している為、色々と制約のあるリフォームにこだわる必要もないですね。
大変参考になりました。ありがとうございます。

ぽぽんたさん (石川県/51歳/女性)

質問者

ぽぽんたさん

八納様

2009/02/10 11:41 固定リンク

ご回答いただけたらいいなと思っておりましたので、とても嬉しいです。
「本当に今の家をベースにした家に住み続けたいかどうか?」と聞かれれば、お返事は「いいえ」です。
ある意味とてもシンプルなご質問ですが、とても大切な事ですね。
リフォームで新築なみの快適さを求めると、やはりそれなりのコストがかかることが分り、すっきりしました。
本当にありがとうございました。

ぽぽんたさん (石川県/51歳/女性)

質問者

ぽぽんたさん

阪本様

2009/02/10 11:42 固定リンク

ご回答いただき、ありがとうございます。

阪本様の、リフォームオーックションのことは存じており、エリア外であることを残念に思っておりました。
建て替えをするとしても、設計事務所さんにお願いをしたいと思っておりましたので、リノベーションにあたっても建築家さんを絡めるというのは大変興味深いお話しでした。
どちらにしても、納得のいく結果になりそうですね。
敷居が高そうに感じておりましたが、一度相談してみたいと思います。
ありがとうございました。

ぽぽんたさん (石川県/51歳/女性)

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