新築工事の見積り調整について質問です。 - 新築工事・施工 - 専門家プロファイル

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新築工事の見積り調整について質問です。

住宅・不動産 新築工事・施工 2012/11/22 12:16

雑誌で作品が気に入った建築家(40代はじめ)に、
家に必要なものをすべて含む予算として、
坪単価100万円建物30坪(家具は含まず)、
設計費別途15パーセントの条件で新築を依頼しました。

しかし、見積もり調整の段階で不信感がつのり、
契約を解除を視野に入れるようになりました。

経緯
1)合意した基本設計:工務店4社に見積もり→全社予算の倍~3割増
予算オーバー理由:材料が高い、デザインが複雑で施工期間が長いなど

2)材料を下げ、デザインも大幅変更開始
この時点で、なぜ最初から予算を考え設計しないのか疑問をもちました。
半年かけてつくったプランがほとんど消えました。

3)ようやく昨日、予算内という図面と見積りを受け取りました。
しかし、カーテン、ポスト、エアコン、道路から玄関への通路、駐車場、隣地との境界フェンスなどがすべてが入っていませんでした。

4)「家に必要なものすべて」が入ったプランを依頼したと伝えたところ、
上記は必要なものではない、欲しければ施主支給でと言われました。
総額300万〜ぐらいかかります。

5)特注玄関ドア、大きいウッドデッキ、内装材、特注窓を変更し、
上記3)を入れるよう要望したところ、設計の根本が成り立たなくなるから、
すべてやり直すと言われました。(設計依頼してから、昨日まで10ヶ月かかってます)

カーテンが欲しいなら、最初から言うべきと逆ギレされました。
外から丸見えなのに、カーテンって家に必要なものでは無いのでしょうか…..
ちなみに住宅街の真ん中です。玄関への通路がないと、雨の日は泥だらけです。

6)デザイン(機能は別)はいいのですが、私たちが住む家というより、
自分の作品をつくっている感覚にあきれてしまい、
もう、他の建築家に依頼しようかと考えています。
しかし、建築家は多かれ少なかれ同じと聞くので、
粘り強く現在の建築家と交渉すべきなのか悩んでいます。
設計費の半分は支払い済みです。


特に教えていただきたいこと。
1)建築家に依頼した際、見積り調整をうまく進める方法
2)上記のような流れで契約解除した場合、設計費のいくらかは返金してもらえるのでしょうか。
3)建築家に依頼する場合、多かれすくなかれ同じなので、HMに依頼した方が良いでしょうか。

長い質問となってしまいましたが回答頂ければ幸いです。
よろしくお願いします。

newhouseさん ( 神奈川県 / 女性 / 33歳 )

回答:5件

設計事務所の見積調整

2012/11/22 15:07 詳細リンク
(5.0)

渋谷区で設計をおこなっているものです。

同じ仕事をしているものとして、とても残念な気持を持ちましたので、
回答を差し上げることにいたしました。

1)建築家に依頼した際、見積り調整をうまく進める方法
多くの設計事務所が、基本設計→実施設計という手順を踏んで、設計をおこなっています。基本設計の段階で、概算をとり、その段階で、最初の予算調整をおこない、実施設計後の本見積で、最終調整をおこなします。

今回のお話は、基本設計後の見積調整でのお話ですから、手順としましては、通常の流れに則ったものであると思います。

お施主さんの要望を全て満たす案は、多くの場合、残念ながら予算を超えることが多いです。
私の場合は、予算の1割程度のオーバーは、仕様変更や、見積の製鎖により調整できるものであると考えており、それくらいのオーバーまでを許容範囲と考え、そこでできることを、何となくの目標値として設計をおこないます。その上で、概算の段階で、お施主さんと取捨選択をおこない、次の段階へ進みます。(正直にいいますと、1割程度のオーバーで納まらないときもありますが)

しかし、新たなやり方等に取り組む場合は、そこにかかる費用も予見出来ないことも多いでしょうから、3割増という結果もありえることだと思います。

この度のケースがどのような経緯の結果なのかが、わからないので、何ともいえないのですが、建築家側に問題があるとすれば、
・予算を大幅に超えていることが予見されているのにも関わらず、お施主さんにそのことを伝えることなく設計を進めてしまった。
・予算を大幅に超えることを予見する力がなかった。
のいずれかかと思います。

提示した予算が、どのような性格のものであるかは、最初に良く建築家と話し合っておくべき、大事な項目のひとつであると思います。なんとしてもこれで納めたいのか。あくまで目安であり、良い提案があれば、予算を増やす可能性があるのか。
私が現在取り組んでいる設計は、まだ基本設計の前段階ではありますが、お施主さんのご要望を満たす案が、大幅に予算オーバーとなることが予見されたため、その額を概略自分なりに積算し、予算を増額するか、ご要望の一部をあきらめてもらうか、今検討を御願いしているところです。

長くなったので残りは、回答補足に書きます

角倉剛建築設計事務所
http://www.smkr.jp/

補足

2)上記のような流れで契約解除した場合、設計費のいくらかは返金してもらえるのでしょうか。
今回は、基本設計が終わった段階ですから、それまでの費用をお支払いし、解約となるのが、筋かと思います。その建築家との契約書がどのようなものになっているかは、わかりませんが、私のところでは、設計料の総額は、基本設計3割、実施設計4割、玄蕃管理3割に振り分って考えています。

3)建築家に依頼する場合、多かれすくなかれ同じなので、HMに依頼した方が良いでしょうか。
建築家もいろいろな人がいます。必ずしも作品至上主義の方ばかりではありません、文章を読むと、こだわりをお持ちの方かと推察しておりますので、設計事務所に依頼された方が良いかと、私は思います。

ちなみに、カーテン類は、置き家具と同じように備品として考え、工事費として考えていない、設計事務所が多いと思います。逆ギレは良くないですが。

建築家
建築設計

評価・お礼

newhouseさん

2012/11/23 16:27

ご丁寧な回答いただきありがとうございます。
参考URLを拝見させていただきました。

確かに、私どもの要望も多かったので、
予算オーバーは致し方ないのかと思います。
しかし、半年設計を行っている間に指摘してくれれば...
とも考えてしまいます。

もう一度設計者と打ち合わせを行い、書面で要望、議事録をとりたいと思います。
的確なご意見ありがとうございました。

回答専門家

角倉 剛
角倉 剛
(東京都 / 建築家)
角倉剛建築設計事務所 建築家
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スタイルを持たず、その都度ゼロから考えることを心がけています

最近は、都心の限られた敷地での依頼がふえてきています。そんな似たような敷地であっても、クライアントの希望は、人それぞれ。自分自身の先入観が、自由な発想の最大の妨げだと考え、スタイルをできるだけ持たないように心がけています。

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堰口 新一 専門家

堰口 新一
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トラブル解決は幅広い知識と経験値が必要です。

2012/11/22 18:00 詳細リンク
(5.0)

Regress一級建築士事務所の堰口と申します。
胸中お察しいたします。

看板は設計事務所ですが、コンサルティングをメインにしており、
今回の場合、私の行っている事業としては、
・建築トラブル解決、
・違法建築、欠陥住宅訴訟支援
の経験値が役にたつと思われます。

結論から申しますと、早い段階で、契約解除を行い、全てをリセットし、
新たな気持ちで、新たなパートナーと進めた方が良いと思います。
家づくりは一生で最大のイベントですし、楽しみながら進めるものですので、
今の関係性のままでは、楽しく進めることが難しいと思われます。

現在、newhouse様と同じような事案のご支援を行っており、
こちらは、予算が1.8倍となってしまったケースです。
やはりお施主様はこんな高い金額になる設計を依頼したつもりはない!とのことで、
明らかに設計側の予算調整不足が露呈したケースです。

私は設計業務も行っておりますが、建築家という認識を持っておらず、
建築家の自己満足である「作品」をつくるという考え方に、
真っ向から反論しております。

お金を出すのは建築主様ですので、決められた予算内で
ご希望をかなえるのがプロの仕事です。
特に家づくりは金額が大きいので、予算を十分に理解し、
その上で、何が出来るのかを考えるという流れにしなければなりませんが、
こうではないケースを多く見受けます。

建築家(全てではありません)が何故、予算調整が出来ないかというと、
設計の知識しかないからです。
建築には幅広い知識、経験が必要で、設計、工事、積算、営業など、
全ての工程での多角的な目線で物事を考え、進めないと、
こういった事態に陥ったりします。
偏った知識、偏った経験では必然として、限界が出てきます。

ご質問に対し、明確なご回答となっておりませんが、
早い段階で、幅広い知識をもった専門家にご相談されることを
強くおススメいたします。

家づくりは、信頼できるパートナーと楽しく進める。
この状態に早く戻ること。
お気軽にご相談くださいませ。

それでは、失礼いたします。

最後までお読み頂き、ありがとうございました。

コンサルティング
解決
訴訟
トラブル
欠陥

評価・お礼

newhouseさん

2012/11/23 16:35

ご回答いただきありがとうございます。

やはりすべてリセットでしょうか。
なんだか、いままでの苦労を思うとなかなか踏み切れませんが、
このままズルズルと行くよりは、すべてリセットすべきかとも悩んでいます。

おっしゃるとおり、設計の知識だけで、
施工の知識はあまり無いようです。
施工会社との打ち合わせでも、施工会社の担当の方が知識が豊富で、
なんだか上下関係が逆転しています。
施工会社〉設計者〉施主という感じです。

ご指摘の通り、専門家に一度図面と見積もりを見ていただこうかと思います。
貴重なご意見どうもありがとうございます。

回答専門家

堰口 新一
堰口 新一
(東京都 / 経営コンサルタント)
代表
03-6317-3385
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建築業界での豊富な実務経験で、事業の立ち上げや改善を支援

実務経験の無いコンサル会社が提供する机上論でななく、クライアントごとにカスタマイズされた本当に効果のある支援を行います。不動産会社・建設会社・工務店への支援事業を通して、最終的には建物を購入するエンドに満足してもらうことが最大の目的です。

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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予算に合わない建築家との家づくり

2012/11/23 04:29 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、建築家との家づくりは作品や作風を買う部分もあり、今回、その難しさが如実に現れた感がありますね。

2009年の4月に出た高裁判決では、予定工事額を大幅超過した設計は債務不履行にあたるという判決がありました。
これは、建築士にコスト管理をきちんと行うことを戒めた判決といえます。

この点を踏まえると、今回の事案では債務不履行ともいえるでしょう。
そうなれば、設計契約は解約、契約金も返金という流れになる可能性が高いと思われます。

で、お問い合わせの件を順を追ってお伝えしたいと思います。

まず、建築家に依頼した際、見積り調整をうまく進める方法について。
当方でサポートを行う場合、契約前に基本設計と概算の見積を取ります。
これで、予算と間取りが希望に合うかを判断し、間取りが変わる度に金額は確認しながら進めていきます。
こうして、大幅な予算違いが防げます。

次に、契約解除した場合の返金額について。
判例にあるとおり、全額返金を求めるべきです。
ただ、これには設計委託契約書の内容を確認する必要があります。

3番目のHMに依頼した方が良いかという点について。
出来れば、建築家とHMとそれぞれ、2,3社お話を聞いてみて1,2社の絞込みをされるべきでしょう。

弊社では注文住宅建築のサポートを行っておりますが、通常上記のような進め方をして業者選定をしております。

■注文住宅のサポートはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tab2/free/tabid/182/Default.aspx


いずれにしても、今回の依頼先とは早めに切り離して、新たなHMなり建築家なりとのお話を進めるべきでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、契約解除方法など、詳しい説明やご相談が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

建築家との家づくりってどうよ??
http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-17140/

中立的アドバイスで最適な建築家選びをお手伝い
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住宅メーカー3社 設計・見積比較
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建築士
建築家
注文住宅
比較

評価・お礼

newhouseさん

2012/11/23 16:40

ご回答ありがとうございます。

判例で返金が認められているとは、
大変心強い情報をありがとうございます。

最初のVEでキッチン造作、照明器具、物置小屋、
本棚、家具すべてを施主支給にしました。
それなのに、まだまだ施主支給が増えるとは予想もしていませんでした。

1回目も、2回目の見積もりも、私たちから予算提案や減額提案を主体的に行い、
設計者は自分のやりたいことを優先という感じでした。
ご意見にあるように、予算を提示しながら進めてほしかったと思います。

頂いたご意見を参考に、最終打ち合わせを行い
判断をしたいとおもいます。
どうもありがとうございます。

寺岡 孝

2012/11/23 19:08

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

少し気になるのは施主支給品の扱いについてです。
施主支給品、その工事は工事業者の瑕疵担保責任などは問えません。
よくありがちなのは、施工ミスが発生し施主工事の瑕疵か本体の工事の瑕疵か問えない場合があります。
いくら費用がとはいえ、そうしたリスクを踏まえておく必要があるでしょう。

尚、弊社では設計図や見積のチェック、打合せの同行も行っておりますので、宜しければお気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

■お問い合わせ先

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

☆お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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杉田 征陽

杉田 征陽
建築家

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見積調整について

2012/11/22 14:15 詳細リンク
(5.0)

newhouse 様

初めまして、杉田と申します よろしくお願い致します

ご質問を拝見致しました
昨日も同じような東京在住のお客様から個別相談を受けました


ご質問 1)について
まず最初にご予算をはっきりと文章でお伝えした方がよろしいと思います
すでに見積書がお手元にあると思いますので、具体的項目で本体、照明、エアコン、カーテン、外構工事など…を全て含むとお伝え下さい、設計途中でも概算を確認した方がよろしいと思います
妥協出来る所、出来ない所もお伝えすると最初の設計段階で考慮するはずです

ご質問 2)について
設計契約書にはどのように書かれているのでしょうか、建築家や会社によって異なりますので
一概には言えないのが業界の現状でございます、再度ご確認をされた方がいいと思います

ご質問 3)について
建築家はすべて同じではないと思います、またHMに依頼というお気持ちも分かりますが
newhouse 様の感性に合うメーカーは少ないと思います、展示場回りをしても、たぶん今までのイメージと比較してしまうと思いますし、半年ものイメージを捨て簡単には割り切るのはとても大変だと想像致します、恐らくメーカーでもオプションが増えて結局予算とのバランスが崩れて行くように思います、1案としまして他の設計事務所とHM同時に検討されてもよろしいと思います、たぶんご納得されると思います

考察としまして
長い時間を使いお疲れと思います、もしこのまま進めてもお互いの意思疎通、相手のモチベーションはどうなのでしょうか?またnewhouse 様も仕方ないと、あきらめ半分になってしまう気が致します、せっかくの素晴らしい住まいづくりの為に、時間があれば少し息抜きをして再度進めて行かれてもよろしいと思います、短期間での進め方も有りますがここでは控えさせていただきますね

友人でテレビ出演、海外コンペ出展している者もいます(住宅ではありませんが)最近考え方が変わったと言っています、昔は作品にこだわったが住宅に関しては住まわれる人を第1に、話を聞きそれに対して考え、自分の意志を混ぜ提案すると、特に震災後現地の人たちとの話の中でそれが強くなったと言う者もいます、予算はとても大切な条件ですし、それを無視する提案者には疑問を強く感じます

長くなり誠に申し訳ございません
ご参考になれば幸いでございます、諦めないで下さい。

相談
住宅
条件
設計

評価・お礼

newhouseさん

2012/11/23 16:23

早速のご回答ありがとうございます。
おっしゃる通り、あきらめムードになっております。
もう一度、設計者と話し合いの場をもち、このまま進むべきか、
契約解除するかを決定したいと思います。
一生住む家ですので、今後は慎重になりたいと思います。

杉田 征陽

杉田 征陽

2012/11/27 18:07

newhouse 様

出張の為、お礼が遅くなりました
申し訳ございませんでした
ご評価をいただきまして、誠にありがとうございました

たくさんの他社様のご意見もとても参考になると思います
素敵な住まいづくりの為に、もうひと踏ん張りです
ご家族の皆様と一緒に是非頑張って下さい

杉田 征陽

菊池 克弘

菊池 克弘
建築家

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工事の金額調整もできる建築家を選んでください

2012/11/22 15:27 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
胸中、お察しいたします。
ご質問に対し、以下のように回答いたします。

基本設計:工務店4社に見積
何故、最初から大概算でも見積を取らなかったのか疑問ですね。ここで、その後の進路調整をするのが当然のことと思いますが。

予算内という図面と見積りを受け取りました。
建物本体価格ですね。

「家に必要なものすべて」が入ったプラン
私もよく、「家に必要なものすべて入れて欲しい」との申し出を依頼主から受けますが、その場合、外構(通路、駐車場等)、カーテン、エアコン、家具等、細かく契約書に記載いたします。本体価格の提示をもって、必要でないは論外ですね。

設計の根本
設計の根本しないとは、どういうことでしょうか?駐車場、通路等は設計していなかったのでしょうか?

私たちが住む家
依頼主の住宅を設計している、ということを考えられない建築家も存在いたします。

建築家は同じ
そうとは限りません。

見積り調整をうまく進める方法
一般に建築家に見積を依頼した場合、適正な見積額を算出するのが難しくなります。意外と思われるかもしれませんが、大半の建築家は、工事金額の調整経験が極めて少ないからです。これは見積調整もできる建築家を選ぶしかありません。
尚、私のコラム「建築家に家の設計を依頼する時の注意点」もご覧になってください。
http://profile.allabout.co.jp/w/c-91011/
また、元早稲田大学教授 椎野潤工学博士著「オープン・コスト・ハウス」メディアポート社刊 も購読してみてください。見積調整について詳しく記載されています。

上記のような流れで契約解除した場合、設計費のいくらかは返金してもらえるのでしょうか
設計契約の契約条件にもよりますが、「家に必要なものすべて」が入った金額で、完成させられる住宅の設計を依頼したものと推認されます。であるとすれば、その債務の不完全履行は明らかなので、返金の対象になると思われます。先ずは当該建築家と話合い、それでも解決しない場合は、裁判で解決することをお勧めいたします。

建築家に依頼する場合、多かれすくなかれ同じ
こだわりのある住宅に住まわれるのが夢であるならば、建築家をお勧めいたします。

尚、個別のご相談も承っております。以下ご覧になってください。
http://profile.allabout.co.jp/pf/katsuhiro-kikuchi/

補足

以下、補足となります。

建築工事の見積調整は、大手建設会社の見積担当者でも簡単なことではありません。予算の厳しい工事になると、様々なノウハウを駆使しコストダウンの計画を施します(これをVE(バリューエンジニアリング)といいます)が、実際のVEは、ありとあらゆる知恵比べで、毎回毎回、違った解決方法を探求します。そして、これを適切にできる技術者は、大手建設会社の中でも少数しか存在しないことも申し添えておきます。

建築家
調整
金額
コスト
価格

評価・お礼

newhouseさん

2012/11/23 16:31

ご回答ありがとうございます。
設計を以来する前に、「建築家に家の設計を依頼する時の注意点」を
拝読させていただいていればと残念に思います。

こちらを参考に、もう一度話し合いをもち
今後もまかせられるかを検討したいと思います。

現状の態度をみていると、施工管理にも不安を覚えますし、
いまだ気がついていない追加工事が増えるのではないかと
予想してしまいます。

一度落ち着いて、再度スタートできるようにしたいと思います。
ありがとうございます。

菊池 克弘

菊池 克弘

2012/11/24 01:53

設計を以来する前に、「建築家に家の設計を依頼する時の注意点」を拝読させていただいていればと残念に思います。
建築家に家の設計を依頼する時、このようなトラブルは良く発生いたします。私はこのような事後処理を今まで20回以上行って来た経験から、「建築家に家の設計を依頼する時の注意点」のコラムを掲載しておきました。

こちらを参考に、もう一度話し合いをもち今後もまかせられるかを検討したいと思います。
尚、是非、オープン・コスト・ハウスも購読してみてください(アマゾンから購入できます)。建築家の設計したデザイン住宅を、厳しい予算に合わせるべく、様々なVEを駆使して予算に合わせたプロセスも実例で具体的に記述されています。

現状の態度をみていると、施工管理にも不安を覚えますし、いまだ気がついていない追加工事が増えるのではないかと予想してしまいます。
私は基本設計の一段階前に、企画設計というラフな図面を作成し、この図面を基に大概算見積(概算見積の一段階前の見積)を行います。そこで、依頼主と予算がオーバーした場合の対処法も検討し、基本設計に入って行きます。そして、弊社の場合ですと、ここで概算見積も行いながら基本設計を進行させていきますので、目標予算を大幅に(2割以上)上回ることは起こり得ません。基本設計終了後には、VEを先行して行いながら、実施設計に移行しています(この段階では、既に、依頼主の最終的に決定した予算で工事の実施は可能となる金額に調整されています)。
いまだ気が付いていない追加工事に不安があるということは、おそらく、見積自体、正確なものができていないことが十分に予想されます。

一度落ち着いて、再度スタートできるようにしたいと思います。
弊社までご来社いただければ、図面及び見積書のチェックを無償で行います。ご遠慮なくお申し出ください。

■お問い合わせ先
都市環境建設株式会社
TEL :03(3803)1420
E-MAIL:info@bestsolution.jp
URL:http://www.bestsolution.jp

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