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対象:不動産売買

土地購入に際し瑕疵担保責任について

住宅・不動産 不動産売買 2012/04/08 00:31

近々土地の売買契約をする者です。
売主(個人)の物件を不動産業者(仲介)、およびハウスメーカーを通じての契約です。
契約書の特約で瑕疵担保責任の期間は、引き渡し後から三カ月となっています。
ふつう売主が宅建業者なら二年あるので安心なのですが、売主が個人のため非常に心配しています。
注文建築で、土地購入後から設計に入りますので、三か月では基礎工事の着工すらできません。これでは瑕疵担保責任は一切負わないと言われているのも同じです!
土地は雛壇で、宅地造成は完成しています。仮に擁壁に隠れた瑕疵があり、建物の建造中にそれが崩れたら一体どうすれば、、、

せめて建物が完成するまで瑕疵担保責任の期間を延長するよう交渉すべきでしょうか?
その際どれくらいの期間を要求するのが妥当でしょうか?ちなみに建物完成まで約一年ぐらいはかかると思います。
もし売主が要求に応じない場合は、購入を断念した方がいいでしょうか?

大変不安です。よろしくお願いします。

KLGLさん ( 大阪府 / 男性 / 43歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

13 good

土地や擁壁の瑕疵担保責任について

2012/04/08 12:06 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

通常の不動産取引において、個人が売主の場合、
瑕疵担保責任の期間としては、
2か月もしくは3か月に設定するのが一般的です。

おっしゃる通りで、今回のように、建物工事の着工までに
時間がかかる場合は、実質的に瑕疵担保責任免責と
同じことになってしまいます。

一般的に土地の瑕疵が発見されるタイミングは、
建物の基礎工事等をするために地面を掘り返した時
(「根切り(ねぎり)」)が多いと思います。

地面を掘り起こす際には、重機を入れて、
基礎工事等に必要な掘削を行うので、
問題(例えば、土地に何か変なものが埋まっていた等)
があれば、その時点で瑕疵を発見することができます。

擁壁の瑕疵に関しては、建築工事が始まってしまうと
そもそも擁壁自体に問題があったのか、
基礎工事や建築工事中の作業方法等に問題があったのか
その責任の所在を証明することはかなり困難になります。

擁壁に関しては、まずその擁壁に対して開発行為や宅地造成行為に関する
検査済証が発行されているものなのかどうかを確認してみてください。
公的機関の検査済証があれば、安心して良いと思います。

検査済証のない擁壁の場合は、見た目での判断となりますが、
ハウスメーカー等の建築側の判断で
擁壁のやり直し等を提案してくると思います。
また、最終的には建築確認申請を受ける機関の判断も関わってきます。

今回、擁壁の堅牢性に関しては、擁壁に対する検査済証の有無を確認し、
ハウスメーカーの判断を仰いでください。

また、瑕疵担保責任の期間については、仲介業者に事情を話して、
例えば6か月間くらいに期間を伸ばしてもらって、
それまでに基礎工事を着工させるスケジュールを
ハウスメーカーと組んでみるのが良いのではと思います。

現場を見てはいないので、一般的な話となりますが、
正直なところ、土地の瑕疵はあまり発生しないので
過度に心配することはないと思います。

必要であれば、第三者的立場の建築士等に確認をしてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

問題
瑕疵担保責任
建築工事
土地
不動産

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

2 good

土地購入に際し瑕疵担保責任について

2012/04/15 11:41 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、
アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

今回の契約内容の通り、通常では売主が個人の場合、
瑕疵担保責任は2~3ヶ月であったり、
または免責とされていることが多いです。


もし延長を交渉するのであれば、必要な期間とお考えでらっしゃる1年で
話をしてみても良いとは思います。
言ってみなければ可能性は生まれませんし、
売主がとても良い方であったり、
どうしても今すぐ売りたい(現金化したい)事情などがあれば、
交渉の余地はあるかもしれません。


但し、不動産を購入される側と同じくらい、
個人売主側も不動産の売却とは大きな取引で不安もあります。
逆の立場で考えると、数ヶ月先、1年先まで瑕疵担保による
多額の請求をされるかもしれないと思いながら生活するのは
大きなストレスです。

通常では2~3ヶ月の設定が一般的な期間ですから、
もし延びたとしても6ヶ月程度ではないかと思います。

また、大概は断られることの方が多いかと思いますので、
断られるであろうことを前提にして、
あまり強引には交渉すべきでないとお考えください。


その際に断念すべきかに関しては、
他に宅建業者が売主の瑕疵担保責任が2年で購入できる物件を
新たに探しても構わないとお考えなら、
もう一度検討してみてもよいかと思います。


ただ、その地域によっては、売主のほとんどは
個人 (業者は仲介が主) という事もあるかもしれませんし、
KLGLさんが気に入るような土地(広い・整形地等)は、
業者の分譲する物件より、個人の方が売却する物件の方が
要望に合っていることの方が多いかもしれません。


その地域の、他の物件に気に入りそうなものはあるか、
そのような物件の売主は個人が多いのか業者が多いのかも、
注意して観察してみると良いでしょう。


それで、ほとんど売主が個人であれば、
今回の契約を見送って新たに違う物件を探し出しても、
同じポイント(瑕疵担保責任の期間)で不安が生じ、
同じ状況で悩むことが考えられますから、
一般的な設定期間が延長されないという理由で、
断念することが得策かどうかは慎重に検討して下さい。


アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

補足

ちなみにですが、当社でも個人間売買で瑕疵担保責任が2~3ヶ月という
契約は当然あります。

その際、建物や塀にクラックが目立っていたり、
水平器などで建物が傾いている可能性が予見できたりすれば、
契約条件に、

『売主は、本契約締結(平成 年 月 日)後、残代金支払日並びに
引渡日(平成 年月 日)までの間に、買主(買主の指定する特定行政庁・第三者等含む)
が、自己の負担において本物件敷地(地番: 番 の内 分割予定図上●区画)の調査
その他建築準備の為に必要な範囲で、対象不動産に立入り、使用、調査、周辺聞き込み等の
作業を行うことを承諾するものとします。
また、必要に応じて買主に協力するものとします。
但し、買主は対象不動産へ立ち入る際、事前に売主に通知し
承諾を得るものとします。』と、

特約を入れてもらい、残代金をすべて支払う前から
埋設物調査などをできる状況を作っています。

土地での瑕疵とは大概が地中埋設物の発見で、
それらの撤去費用に関するものです。
それを瑕疵担保責任の期間内に調査し、
瑕疵があれば売主に請求するようになります。

土地でも決済まで数ヶ月間があくこともありますので、
この特約だけで少しは余裕が生まれます。


また、仮に瑕疵が発見され費用負担の請求をしても、
その金額によっては個人である売主が責任を
負い切れない場合もあります。

売買時に支払った代金も、決済後では売主が
使ってしまっていることも考えられますし、
無いところからは取れないというリスクも、
業者より個人の方が多いかもしれません。


この特約で決済前までに瑕疵を発見・請求等ができれば、
そのリスクヘッジと、売買金額内での相殺で対応できる
かもしれませんし、白紙解約でも損害は少なくて済みます。


こういった特約や契約条件の調整で、
その物件に合ったリスクヘッジのされた
契約を考えていけば、同じ不動産の売買でも
安心感や安全性は違ってくると思います。


本来、仲介業とはそのような仕事でもありますし、
今回の売買に携わっている不動産仲介業者に
相談してみては如何でしょう。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

瑕疵担保責任
土地購入
不安
不動産
担保

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藤森 哲也
藤森 哲也
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株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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