土地購入に際し瑕疵担保責任について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

通常の不動産取引において、個人が売主の場合、
瑕疵担保責任の期間としては、
2か月もしくは3か月に設定するのが一般的です。

おっしゃる通りで、今回のように、建物工事の着工までに
時間がかかる場合は、実質的に瑕疵担保責任免責と
同じことになってしまいます。

一般的に土地の瑕疵が発見されるタイミングは、
建物の基礎工事等をするために地面を掘り返した時
（「根切り（ねぎり）」）が多いと思います。

地面を掘り起こす際には、重機を入れて、
基礎工事等に必要な掘削を行うので、
問題（例えば、土地に何か変なものが埋まっていた等）
があれば、その時点で瑕疵を発見することができます。

擁壁の瑕疵に関しては、建築工事が始まってしまうと
そもそも擁壁自体に問題があったのか、
基礎工事や建築工事中の作業方法等に問題があったのか
その責任の所在を証明することはかなり困難になります。

擁壁に関しては、まずその擁壁に対して開発行為や宅地造成行為に関する
検査済証が発行されているものなのかどうかを確認してみてください。
公的機関の検査済証があれば、安心して良いと思います。

検査済証のない擁壁の場合は、見た目での判断となりますが、
ハウスメーカー等の建築側の判断で
擁壁のやり直し等を提案してくると思います。
また、最終的には建築確認申請を受ける機関の判断も関わってきます。

今回、擁壁の堅牢性に関しては、擁壁に対する検査済証の有無を確認し、
ハウスメーカーの判断を仰いでください。

また、瑕疵担保責任の期間については、仲介業者に事情を話して、
例えば6か月間くらいに期間を伸ばしてもらって、
それまでに基礎工事を着工させるスケジュールを
ハウスメーカーと組んでみるのが良いのではと思います。

現場を見てはいないので、一般的な話となりますが、
正直なところ、土地の瑕疵はあまり発生しないので
過度に心配することはないと思います。

必要であれば、第三者的立場の建築士等に確認をしてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

はじめまして、不動産コンサルティング会社、
アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

今回の契約内容の通り、通常では売主が個人の場合、
瑕疵担保責任は2～3ヶ月であったり、
または免責とされていることが多いです。


もし延長を交渉するのであれば、必要な期間とお考えでらっしゃる1年で
話をしてみても良いとは思います。
言ってみなければ可能性は生まれませんし、
売主がとても良い方であったり、
どうしても今すぐ売りたい(現金化したい)事情などがあれば、
交渉の余地はあるかもしれません。


但し、不動産を購入される側と同じくらい、
個人売主側も不動産の売却とは大きな取引で不安もあります。
逆の立場で考えると、数ヶ月先、1年先まで瑕疵担保による
多額の請求をされるかもしれないと思いながら生活するのは
大きなストレスです。

通常では2～3ヶ月の設定が一般的な期間ですから、
もし延びたとしても6ヶ月程度ではないかと思います。

また、大概は断られることの方が多いかと思いますので、
断られるであろうことを前提にして、
あまり強引には交渉すべきでないとお考えください。


その際に断念すべきかに関しては、
他に宅建業者が売主の瑕疵担保責任が2年で購入できる物件を
新たに探しても構わないとお考えなら、
もう一度検討してみてもよいかと思います。


ただ、その地域によっては、売主のほとんどは
個人 (業者は仲介が主) という事もあるかもしれませんし、
KLGLさんが気に入るような土地(広い・整形地等)は、
業者の分譲する物件より、個人の方が売却する物件の方が
要望に合っていることの方が多いかもしれません。


その地域の、他の物件に気に入りそうなものはあるか、
そのような物件の売主は個人が多いのか業者が多いのかも、
注意して観察してみると良いでしょう。


それで、ほとんど売主が個人であれば、
今回の契約を見送って新たに違う物件を探し出しても、
同じポイント(瑕疵担保責任の期間)で不安が生じ、
同じ状況で悩むことが考えられますから、
一般的な設定期間が延長されないという理由で、
断念することが得策かどうかは慎重に検討して下さい。


アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也