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土地購入について

住宅・不動産 不動産売買 2012/12/05 23:02

土地購入にあたり、不明点がありますのでご教示願います。
<現在の状況>
2社の宅地建物取引業者が個人売主と個人買主(わたくし)を仲介し、土地を売買予定。個人売主は3人おり、土地を相続したとの事。
<不明点>
・瑕疵担保責任について
瑕疵担保責任は「負担しない」との事なので、「負担する」に変更依頼をしたが断わられた。→個人売主でも3ヶ月程度の期間は保証するべきではないか?また、契約後にガラなどが発見された場合の対応を契約書に入れたいがどのように記載してもらえば良いか?
・相続人に所有権相続登記をしておらず、故人の所有権となっている。契約後に相続登記するとの事。→契約書に登記完了時期、引き渡し時期を明記させるべきか?(本来は契約前に手続きを済ませるべきだと思いますが、その旨を伝えると、「普通はしない事が多い」と言われた。)
・地積測量図のみの公簿売買→現況確認せずに問題はないのか?(現況確認測量は金銭がかかるのでしたくないとの事。)
・現況が古家付なので、契約後に解体し、更地にした後、境界杭の確認をするとの事。また、
杭が見つからない場合は測量して境界杭を入れた後、引き渡すとの事。→このような売買は通常なのか?

以上が主な不明点です。土地は気に入っているのですが、業者の対応に納得いかない点があります。上手く、契約を進めたいと思いますので助言よろしくお願いいたします。

kangaroo201212さん ( 愛知県 / 女性 / 36歳 )

回答:1件

藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

- good

土地購入に関しての条件等につきまして

2012/12/06 19:29 詳細リンク
(4.0)

不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

購入金額や物件概要等が、あいにくわかりませんので、参考として回答させていただければと思います。

【ご質問の件】

>個人売主でも3ヶ月程度の期間は保証するべきではないか?

⇒一般的な(個人間の)取引では、3ヶ月という期間で、瑕疵担保責任を付けることが多いです。

しかし一方、相続のような取引では、瑕疵担保責任を免責とすることは、よくあることです。

免責とされる理由には、様々な理由があるのですが、今回、免責とされたのは、推測されるに…

「売主様である相続人が、物件に住んでいなかったので、詳細状況がわからない。」ということがあるかと思われます。その他、売主様側の収入状況から、瑕疵担保責任をつけたとしても、当該責任を負うことが現実として難しいということも想定されます。

取引条件は、個別の状況にあわせて、付けられるのが一般的です。

したがって、各種条件が付けられたのであれば、「その条件が購入に見合うだけの金額帯であるのか」という観点で、購入を考えていく必要があるかと存じます。

>契約後にガラなど…(中略)…良いか?

⇒「ガラなどが発見された場合には、売主の費用負担で除去とするものとする。」といった感じでよろしいかと思います。(※詳細文言は、担当業者と協議してお決めください。)

>本来は契約前…(中略)…と言われた。

⇒そのとおりです。普通はしません。これも、よくあることです。

登記手続きを行うと、時間がかかるうえに、登録免許税などの費用負担が増すからです。

もちろん、引渡に際し、司法書士(不動産登記に関する専門家)が介在しないとなれば、話は別です。

この点、ご質問者様の場合は、司法書士が引渡(取引)に立ち会う通常のケースかと思われますので、過度の心配かと思います。(司法書士が相続人と被相続人との関係を確認して、最終的に登記手続きを行うからです。)

>契約書に登記完了時期、引き渡し時期を明記させるべきか?

⇒登記完了時期は、通常、引き渡し時期と重なります。そして、引き渡し時期は、一般的な売買契約書では、必ず明記されます。

契約にあたり、契約書類を、今一度ご確認ください。

なお、前述のように、登記に関しては、司法書士が介在するはずですので、特段の心配は不要かと思います。

補足

>現況確認せずに問題はないのか?

⇒取引に際して、地積測量図のみの公簿売買で行うことは、よくあることです。

>現況が古家付なので、…(中略)…このような売買は通常なのか?

⇒取引というものは多種多様です。「通常なのか?」と言われますと、正直何ともいえません。

なお、「杭が見つからない場合は測量して境界杭を入れた後、引き渡すとの事。」という条件がついているようですので、境界に関する特段のリスクはないと当方は考えます。

契約書上に、費用負担に関する当事者等の条件を明記して、「もし仮に、境界が明示できなかった場合には、契約は白紙になる。」とい特約文言をつけたうえで、契約をすれば、問題ないかと思います。

>業者の対応に納得いかない点があります。

⇒強引に契約をしようとしているのであれば、その対応は、問題があります。また、横柄な態度で、接してくるというのであれば、マナーとしての問題があります。

しかし、買主様側の希望条件(瑕疵担保責任や相続登記等の件)がすべて受け入れられないという点で、そのように思われたのでしたら、それは、あいにくやむを得ないことかと思います。

取引に際しての条件はあくまで、売主様側から提示された条件だからです。(各種条件がつくのは、買主様が不測の事態に陥らないようにする意味合いもあります。)

詳細がわかりませんので、何とも言えませんが、ご質問内容を拝見する限りにおいては、業者の対応は、ごく一般的な対応かと思われます。

【総括】

不動産の購入に際しては、購入者の皆様方は、様々なご心配をなされます。ご質問者様同様、皆様、慣れない取引で、色々と調べられ、かなりの不安をお持ちです。

しかしながら、取引(契約)に先立ち、すべての不安を解消することは難しいのが現実です。

この点に関しては、購入後の資金や購入金額の点で、調整を取りながら、リスクを回避し、今後の手続きを進めていただければと思います。

ご質問者様の質問内容は、不明点が明確です。根拠立てていけば、うまく手続きを進められると当方は思います。

【補足】

ちなみにですが…任意売却のような取引では、必ずと言っていいほど、瑕疵担保免責の条件がつきます。境界非明示といった条件もよくつきます。

回答になりましたでしょうか?

不動産コンサルタント藤原鉄平

http://ninbaicreator.com/

購入
瑕疵担保責任
物件
相続
手続き

評価・お礼

kangaroo201212さん

2012/12/06 22:59

ご丁寧なお返事ありがとうございました。大変参考になりました。不安を解決してから契約を結びたい考えておりましたが、現実は難しいのですね。
業者の対応は、ごく一般的な対応のようですので、多少安心いたしました。業者のマナーが悪い等の問題は無いので、条件等を確認し、リスクを考えた上で購入を決めたいと思います。
どうもありがとうございました。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/12/07 11:00

ご評価いただき、ありがとうございました。

相続に関係する不動産売却では、売主様側の諸事情により、各種条件が付かざるを得ないのが実情です。

こうしたことがあるため、買主様は、自ずとエンドユーザー(一般消費者)が敬遠していき、結果、転売を目的とした不動産業者になってしまうことも多いのも実際です。

ご質問者様が、不安を持っていらっしゃるのも、実は、もっともなことなのです。

どうしても不安が消えないのでしたら、購入を見合わせるのも大事な方法の一つです。

無理をして購入をする必要はありません。

一旦購入を見合わせ、その後、検討されている物件が、どのように経緯を辿っていくのかを学ぶのも、購入に際しての大事なことです。

きっと購入をしなかったことによる機会損失などが理解できるようになるはずかと思われます。(※購入希望者の多くの皆さんは、購入を見合わせた経験やそれに付随している失敗をしているからこそ、購入に際し、即決をされるのです。)

リスクを回避し、どうしても失敗をしたくないのであれば、不動産業者が開発分譲した土地の購入をされるのが良いでしょう。(瑕疵担保責任もつきますし、境界もきちんと明示されます。)

無理のない、そして、後悔のない購入をしていただければと思います。

なお、買主様側の条件をすべて満たそうとすれば、それは、取りも直さず、売主様側へ過度の負担を課すことになることも、あわせてご理解いただければ幸いです。

不動産コンサルタント藤原鉄平

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