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対象:不動産売買

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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土地購入に際し瑕疵担保責任について

2012/04/15 11:41

はじめまして、不動産コンサルティング会社、
アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

今回の契約内容の通り、通常では売主が個人の場合、
瑕疵担保責任は2~3ヶ月であったり、
または免責とされていることが多いです。


もし延長を交渉するのであれば、必要な期間とお考えでらっしゃる1年で
話をしてみても良いとは思います。
言ってみなければ可能性は生まれませんし、
売主がとても良い方であったり、
どうしても今すぐ売りたい(現金化したい)事情などがあれば、
交渉の余地はあるかもしれません。


但し、不動産を購入される側と同じくらい、
個人売主側も不動産の売却とは大きな取引で不安もあります。
逆の立場で考えると、数ヶ月先、1年先まで瑕疵担保による
多額の請求をされるかもしれないと思いながら生活するのは
大きなストレスです。

通常では2~3ヶ月の設定が一般的な期間ですから、
もし延びたとしても6ヶ月程度ではないかと思います。

また、大概は断られることの方が多いかと思いますので、
断られるであろうことを前提にして、
あまり強引には交渉すべきでないとお考えください。


その際に断念すべきかに関しては、
他に宅建業者が売主の瑕疵担保責任が2年で購入できる物件を
新たに探しても構わないとお考えなら、
もう一度検討してみてもよいかと思います。


ただ、その地域によっては、売主のほとんどは
個人 (業者は仲介が主) という事もあるかもしれませんし、
KLGLさんが気に入るような土地(広い・整形地等)は、
業者の分譲する物件より、個人の方が売却する物件の方が
要望に合っていることの方が多いかもしれません。


その地域の、他の物件に気に入りそうなものはあるか、
そのような物件の売主は個人が多いのか業者が多いのかも、
注意して観察してみると良いでしょう。


それで、ほとんど売主が個人であれば、
今回の契約を見送って新たに違う物件を探し出しても、
同じポイント(瑕疵担保責任の期間)で不安が生じ、
同じ状況で悩むことが考えられますから、
一般的な設定期間が延長されないという理由で、
断念することが得策かどうかは慎重に検討して下さい。


アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

補足

ちなみにですが、当社でも個人間売買で瑕疵担保責任が2~3ヶ月という
契約は当然あります。

その際、建物や塀にクラックが目立っていたり、
水平器などで建物が傾いている可能性が予見できたりすれば、
契約条件に、

『売主は、本契約締結(平成  年  月 日)後、残代金支払日並びに
引渡日(平成  年月  日)までの間に、買主(買主の指定する特定行政庁・第三者等含む)
が、自己の負担において本物件敷地(地番: 番  の内 分割予定図上●区画)の調査
その他建築準備の為に必要な範囲で、対象不動産に立入り、使用、調査、周辺聞き込み等の
作業を行うことを承諾するものとします。
また、必要に応じて買主に協力するものとします。
但し、買主は対象不動産へ立ち入る際、事前に売主に通知し
承諾を得るものとします。』と、

特約を入れてもらい、残代金をすべて支払う前から
埋設物調査などをできる状況を作っています。

土地での瑕疵とは大概が地中埋設物の発見で、
それらの撤去費用に関するものです。
それを瑕疵担保責任の期間内に調査し、
瑕疵があれば売主に請求するようになります。

土地でも決済まで数ヶ月間があくこともありますので、
この特約だけで少しは余裕が生まれます。


また、仮に瑕疵が発見され費用負担の請求をしても、
その金額によっては個人である売主が責任を
負い切れない場合もあります。

売買時に支払った代金も、決済後では売主が
使ってしまっていることも考えられますし、
無いところからは取れないというリスクも、
業者より個人の方が多いかもしれません。


この特約で決済前までに瑕疵を発見・請求等ができれば、
そのリスクヘッジと、売買金額内での相殺で対応できる
かもしれませんし、白紙解約でも損害は少なくて済みます。


こういった特約や契約条件の調整で、
その物件に合ったリスクヘッジのされた
契約を考えていけば、同じ不動産の売買でも
安心感や安全性は違ってくると思います。


本来、仲介業とはそのような仕事でもありますし、
今回の売買に携わっている不動産仲介業者に
相談してみては如何でしょう。


以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

瑕疵担保責任
土地購入
不安
不動産
担保

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藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

土地購入に際し瑕疵担保責任について

住宅・不動産 不動産売買 2012/04/08 00:31

近々土地の売買契約をする者です。
売主(個人)の物件を不動産業者(仲介)、およびハウスメーカーを通じての契約です。
契約書の特約で瑕疵担保責任の期間は、引き渡し後から三カ月となって… [続きを読む]

KLGLさん (大阪府/43歳/男性)

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土地や擁壁の瑕疵担保責任について 真山 英二(不動産コンサルタント) 2012/04/08 12:06

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