土地や擁壁の瑕疵担保責任について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

通常の不動産取引において、個人が売主の場合、
瑕疵担保責任の期間としては、
2か月もしくは3か月に設定するのが一般的です。

おっしゃる通りで、今回のように、建物工事の着工までに
時間がかかる場合は、実質的に瑕疵担保責任免責と
同じことになってしまいます。

一般的に土地の瑕疵が発見されるタイミングは、
建物の基礎工事等をするために地面を掘り返した時
（「根切り（ねぎり）」）が多いと思います。

地面を掘り起こす際には、重機を入れて、
基礎工事等に必要な掘削を行うので、
問題（例えば、土地に何か変なものが埋まっていた等）
があれば、その時点で瑕疵を発見することができます。

擁壁の瑕疵に関しては、建築工事が始まってしまうと
そもそも擁壁自体に問題があったのか、
基礎工事や建築工事中の作業方法等に問題があったのか
その責任の所在を証明することはかなり困難になります。

擁壁に関しては、まずその擁壁に対して開発行為や宅地造成行為に関する
検査済証が発行されているものなのかどうかを確認してみてください。
公的機関の検査済証があれば、安心して良いと思います。

検査済証のない擁壁の場合は、見た目での判断となりますが、
ハウスメーカー等の建築側の判断で
擁壁のやり直し等を提案してくると思います。
また、最終的には建築確認申請を受ける機関の判断も関わってきます。

今回、擁壁の堅牢性に関しては、擁壁に対する検査済証の有無を確認し、
ハウスメーカーの判断を仰いでください。

また、瑕疵担保責任の期間については、仲介業者に事情を話して、
例えば6か月間くらいに期間を伸ばしてもらって、
それまでに基礎工事を着工させるスケジュールを
ハウスメーカーと組んでみるのが良いのではと思います。

現場を見てはいないので、一般的な話となりますが、
正直なところ、土地の瑕疵はあまり発生しないので
過度に心配することはないと思います。

必要であれば、第三者的立場の建築士等に確認をしてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。